부동산 계약서 특약사항

부동산에서 매수, 매도, 임대차 계약을 할때 보통 계약서에 들어가는 특약사항들을 알려드립니다. 

같은 물건을 거래하더라도 매수인 입장, 매도인 입장이 다르고 임대인 입장, 임차인 입장이 다릅니다. 

 

대부분의 공인중개사(부동산) 에서 절충해 주시는 부분입니다. 

그동안 경험을 바탕으로 일반적으로 적는 문구들도 있고 그 계약의 특별한 상황에 맞추어 적는 경우도 있습니다. 

 

하지만 본인이 꼭 넣고 싶은 문구가 있다거나 책임소재를 분명하게 하고 싶은 부분은 미리 생각해 보시고 요청하시는 것이 좋습니다. 

특히 임대차 3법 관련해서 분쟁의 소지가 있는 것들은 특약에 기재하는 것이 좋습니다. 

 

계약갱신청구권 관련

 

계약갱신청구권은 2020년 주택임대차보호법을 개정하여 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 계약기간을 추가로 2년 더 연장할수 있도록 하는 제도입니다. 집주인은 실거주 등의 사정이 없으면 이를 받아들여야 합니다. 

 

주택임대차보호법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다 라고 명시되어 있습니다. 

 

"임차인이 행사하지 않은 계약갱신요구권의 행사를 미리 포기하게 하는 문구를 합의한 것은 임차인에게 불리하게 작용해 무효가 된다." 

위 조항에 관련된 뉴스기사가 나온적이 있습니다. 

 

이런 사실을 참고하시고 중개사님들과 상의 후 작성하시는 것이 좋습니다. 

 

2021년 2월 13일 부터 집 매매 계약을 할때 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 매도자로 부터 확인하고 기재하도록 변경되었습니다. 행사 여부를 중개대상물 확인 설명서에 적도록 공인중개사법 시행규칙 개정안이 적용됩니다. 

 

이와 별도로 중개사는 매도인으로 부터 별도 서류인 <계약갱신청구권 여부 확인서> 를 받게 됩니다. 

이 서류에는 세입자가 청구권을 행사했는지, 할 예정인지, 행사하지 않기로 했는지, 아직 결정하지 않았는지 등이 기재됩니다. 중개사는 이를 토대로 중개할때 매도인으로 부터 세입자의 계약갱신청구권 행사여부를 중개대상물 확인 설명서에 기재합니다. 

 

계약서 특약사항에 공통적으로 기재하면 도움 될만한 사항과 매도인, 매수인, 임대인, 임차인 각각의 입장에서 기재하면 좋은 문구들을 정리했습니다. 

 

공통사항

 

본 계약은 현 시설 상태의 부동산 매매 계약임. 

등기부에 근저당, 가등기, 가압류등 재산권 행사에 문제 소지가 있는 경우 잔금일 이전에 말소 할 것. 

잔금일 또는 인도일은 상호간의 합의에 따라 조정 할수 있음. 

각종 세금, 공과금은 잔금일 기준으로 정산하기로 함. 

 

매수인 

 

계약체결일 까지 부동산 권리 변동사항이 발생하면 계약을 해지하고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해 배상함. 

소유권이전등기가 완료되기 전에 권리제한사유가 발생하는 경우 매수인은 계약을 해제 할수 있음. 

매매계약 후 6개월 이내의 중대 하자 발생시 매도인이 책임지기로 함. 

매도인은 매수인이 잔금과 관련하여 은행업무를 볼때 적극 협조하기로 함. 

 

매도인 

 

싱크대, 보일러 및 배관, 누수 등에 관하여 이상 없음을 확인하였고 추후 발생하는 문제는 매수인이 책임지기로 함. 

 

임대인 

 

임차인과 임대인은 현장을 답사하였으며 임차인은 주택에 하자 없음을 확인하고 계약함. 

노후화에 따른 수리를 제외하고 수리비용 발생시 소액 (3만원 이하의 소모품 등) 인 경우 임차인이 부담하기로 함. 

현상태에서 임대하여 기존시설물 파손시 임차인 부담으로 원상복귀함. 

반려동물 관련 사항 있을 경우 명시. 

계약 만기일 이전에 임차인의 퇴거 의사가 있는 경우 부동산 수수료를 임차인이 납부함. 

 

임차인 

 

근저당권이나 가압류, 가등기 등의 권리변동이 생기면 임차인에게 통보함. 불이행시 계약 해지를 요구할수 있음. 

계약시 근저당이 있는 경우 근저당은 잔금 전까지 임대인이 상환 말소하기로 함. 

임대차계약 만료일에 타 임대차여부와 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환하기로함. 

계약기간중 임대인이 바뀌는 경우에도 임대차 계약은 동일 조건으로 승계함. 

 

기타 

 

빌트인 옵션 (인덕션, 식기세척기, 오븐 등) 승계 여부 명시. 

재개발구역인 경우 무이자이주비, 조합예치금, 이주비 상환의무등의 책임 소재를 분명히 명시.

분양자격에 문제가 발생하면 매매계약을 무효로 함. 

토지거래허가구역인 경우 토지거래허가가 나지 않을 경우 매매계약은 무효로 하고 계약금을 반환함. 

 

 

특약사항에 명시하더라도 실제 계약기간중에 문제들이 발생할수 있습니다. 

양측이 원만하게 합의하는것이 가장 시간과 비용을 적게 들이는 방법입니다.