DSR 규제 정리

2022년부터 담보대출, 신용대출을 포함한 대출에서 DSR 규제가 본격적으로 적용됩니다. DSR 규제가 적용되는 대출, 적용되지 않는 대출, DSR 계산 시 주의사항 알려드립니다. 

 

DSR 규제 

DSR 은 차주 단위 총부채원리금상환비율을 의미합니다. DSR 규제가 본격적으로 도입되기 전에도 대출에는 여러 가지 규제들이 있었습니다. 대표적으로는 LTV와 DTI 규제가 있습니다

• LTV - Loan to Value 주택담보대출에서 주로 적용되는 규제이며 담보의 몇%를 대출해주느냐를 의미합니다. 현재 투기과열지구, 조정대상지역, 비조정지역에 따라 비율이 다르게 적용됩니다. 
• DTI - Debt to Income 소득대비 부채 상환능력을 따지는 지표입니다. 주택담보대출을 받는 경우에는 LTV와 DTI를 같이 고려합니다. 기존 신용대출에서는 DTI를 적용하지 않았습니다. 

DSR 규제는 DTI 보다 한단계 높은 규제입니다. DTI에서는 소득 대비 대출이자만을 고려했는데 DSR 은 소득 대비 전체 금융부채의 원리금(원금+이자) 상환액 비율을 평가하기 때문입니다. 

 

주택담보대출 규제 정리

 

DSR 규제 효과 

총 대출액 2억원 초과 시 DSR 40% 를 적용하게 됩니다. 즉, 원리금 상환액이 소득의 40% 를 초과할 수 없게 됩니다. 2022년 7월 부터는 2억 기준이 1억으로 강화될 예정입니다. DSR 계산 시 신용대출의 만기는 5년, 카드론은 3년, 비주택 담보대출은 8년입니다. 

 

DSR규제 내에서 조금이라도 대출을 효율적으로 받기 위해서는 주택담보대출을 이용해 가능한 큰 금액을 먼저 받는것이 유리합니다. 주택담보대출의 경우 30년 만기나 35년 만기로 대출을 설정하는 경우 1년 동안 부담해야 하는 원리금이 줄어들기 때문입니다. 신용대출이나 마이너스통장을 사용하시는 분들은 먼저 상환하시고 담보대출부터 받으시는 것이 유리합니다. 

 

DSR 적용되는 대출

주택담보대출, 신용대출(마이너스통장 포함), 카드론 자동차 할부, 학자금대출 등을 합한 총대출액이 2억 원을 초과하면 개인별 DSR 규제가 적용됩니다.  2022년 1월 입주자 모집공고를 실시한 분양 아파트에서는 잔금대출 시 DSR 규제 대상에 포함됩니다. 

2021년까지는 주거용 오피스텔 (아파텔) 의 경우 LTV 70% 까지 대출이 가능했습니다. 2022년부터는 비주택 담보대출에 대해서도 DSR 이 적용되므로 오피스텔 신규 대출을 신청하는 경우 DSR 규제가 적용됩니다. 2022년 1월 입주자 모집공고 기준 분양하는 오피스텔은 잔금 대출 시 DSR 규제가 적용됩니다. 

 

DSR 적용되지 않는 대출 

신규 대출이 아닌 기존 대출의 경우 만기를 연장하거나 금리 조건을 변경해도 DSR 규제 대상이 아닙니다. 대출 금액을 새로 늘리는 경우에 DSR 규제를 적용 받습니다. 분양받는 주택(오피스텔 포함)의 중도금 대출은 DSR을 적용받지 않습니다. 전세자금 대출도 DSR 규제를 적용받지 않습니다. 재개발 재건축의 경우 이주비 대출이나 추가분담금에 대한 중도금 대출 역시 적용받지 않습니다. 3백만 원 이하 소액신용대출, 주택연금. 보험대출, 예적금 담보대출도 적용받지 않습니다. 

결혼, 장례, 수술 등 실수요에 대해서는 신용대출 연소득 1배 대출 제한 규제의 예외로 허용합니다(신용대출)

6억이하 주택 매수 시 받을 수 있는 담보대출인 보금자리론은 DSR 규제 적용되지 않습니다. 디딤돌 대출, 사업자대출도 적용되지 않습니다. 

 

DSR 계산시 주의사항 

분양 시 중도금 대출이나 전세대출이 DSR 규제 적용되지 않는다고 했지만 중도금 대출이나 전세대출이 있는 상태에서 신용대출을 받게 되면 기존 대출(중도금 대출이나 전세대출)은 모두 포함시켜 계산하게 됩니다. 22.01.02까지 입주자 모집공고를 발표한 분양 물량에 대한 이주비 대출, 중도금 대출, 잔금대출은 DSR 40% 규제 적용받지 않습니다. 제2금융권은 DSR 규제비율이 50%입니다.

본인 소득대비 대출 총액에 대한 DSR 은 금융회사들 사이트에서 제공하는 DSR 계산기를 이용하시면 편리합니다.