분양권 입주권 차이

분양권과 입주권의 차이에 대해 알려드립니다. 

 

1. 분양권 

 

분양권은 일반적으로 청약을 진행하고 당첨된 사람들이 계약한 새 아파트에 대해 입주할수 있는 권리를 말합니다.

분양권 거래라는 것은 분양계약서에 적힌 권리를 사고 파는 것입니다. 

 

현재 투기과열지구에서는 입주할때 (소유권이전등기)까지 전매제한이 되어 있어 분양권은 매매할수 없습니다. 

 

분양권 세금 

 

분양권은 현재 취득세 계산시에 주택수로 계산되며 2021년 1월 1일부터 양도소득세 계산시에도 주택수로 계산됩니다. 

 

현재 양도소득세율 규정입니다. 

왼쪽 <현행>부분은 2021년 5월 31일까지 적용되며 오른쪽 <개선> 부분은 2021년 6월 1일부터 적용됩니다. 

 

분양권은 현재 조정대상지역에선는 50% 세율이고 기타지역에서는 기본세율이지만 

2021년 6월 1일부터 1년미만 보유시 70% , 1년 이상 보유시는 60% 입니다. 

 

2. 입주권 

 

재개발, 재건축 사업으로 해당 구역 내 조합원이 되어 새 아파트가 되면 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 

 

재개발, 재건축의 경우 조합원 분양분과 일반 분양분이 있기때문에 입주권과 분양권 둘다 거래가 가능한 시기도 있습니다. 이떄 대체적으로 입주권이 초기투자 비용이 많이 들고 분양권이 초기 투자 비용이 적게 듭니다. 

 

그래서 초기투자 비용이 많이 드는 입주권이 분양권에 비해 총매매가격 ( 분양가 + 프리미엄) 이 조금 저렴하게 거래됩니다. 

청약 가점에서 당첨권을 기대할수 없는 분들은 입주권을 매수하는 것이 방법이 될수 있습니다. 

 

입주권 세금 (취득세)

 

타 주택 취득세 계산시에 입주권은 주택수로 계산됩니다. 

 

입주권의 경우 멸실되고 나면 토지로 보기 때문에 이때는 토지 취득세율 4.6% 를 적용 받습니다. 

 

현재 취득세의 경우 조정대상지역에서 주택수에 따라 중과 되는데 멸실된 입주권의 경우는 토지 취득세로 계산하기때문에 주택수에 상관없이 4.6% 적용 됩니다. 

 

낡은 빌라를 사서 이곳이 재개발 되어 새 아파트가 된다면 취득세를 2번 내게 됩니다.

첫번째 취득세는 낡은 빌라를 살때 입니다. 이후 멸실되고 새 아파트가 지어지면 입주할때 두번째 취득세를 냅니다. 

두번째 취득세는 원시취득세율이 적용되며 이 역시 취득세 중과되지 않습니다. 

 

 

입주권 세금 (보유세)

 

관리처분인가 받았을때 부터 입주권으로 변경되는데 이때부터는 종부세 대상에서 빠집니다. 

 

입주권 세금 (양도세) 

 

입주권은 타 주택 양도세 계산시에 주택수로 계산됩니다. 

 

단, 조정대상지역, 투기과열지구에서 입주권은 양도세 중과대상이 아닙니다.

 

2021년 6월 1일부터 입주권은 1년미만 보유시 양도세율 70% , 2년 미만 보유시 양도세율 60% 를 적용받습니다. 

2년 이상 보유시 기본세율입니다. 

 

 

택지지구 원주민 입주권 

 

입주권은 재개발, 재건축 사업에 대한 입주권도 있지만 택지지구 원주민 입주권도 있습니다.

택지지구를 조성할때 해당지역에 기존 주거지역이 있다면 이 분들에게 보상절차를 진행하면서 주어지는 입주권입니다. 

 

인천 루원시티 원주민 입주권이 거래되었었구요. 

수원 푸르지오자이 원주민 입주권도 거래가 있었습니다. 

 

택지지구 원주민 입주권도 전매가 가능한 곳이 있고 전매가 불가능한 곳이 있습니다. 

 

 

재건축 입주권

 

재건축 입주권은 해당 구역 내에 토지와 건물을 소유한 경우 조합원 자격을 얻을수 있습니다. 

 

과밀억제권역이 아닌 곳에서는 원칙적으로 소유한 주택수 만큼 재건축 입주권을 받을수 있습니다.

과밀억제권역이라도 투기과열지구가 아닌곳에서는 3개까지 입주권을 받을수 있습니다. 

 

재건축 입주권은 현재 투기과열지구에서 조합설립인가 이후 조합원지위양도 금지 규정이 적용됩니다.

조정지역은 해당되지 않습니다. 

 

재건축의 경우 1세대 1주택자로 대통령령이 정하는 기간 이상 소유와 거주한 경우 (10년 보유, 5년거주) 조합원 지위양도 예외가 적용됩니다. 즉 매매가 가능합니다. 

 

둔촌주공 입주권의 경우 착공전까지 거래 가능했었고 지금은 10년 보유 5년거주 물건만 거래 가능하여 매매되는 물건이 거의 없는 상태입니다. 

 

 

재개발 입주권 

 

재개발 입주권은 해당 구역내에 토지를 소유했거나 건물을 소유한 경우 조합원 자격을 얻을수 있습니다. 

 

재개발의 경우 한 구역내에 두 채를 소유한 조합원이라도 한개의 입주권만 받을수 있습니다.

재개발 입주권을 매수하는 경우 조합원 자격을 받는 것이 맞는지 꼭 확인해야 합니다. 

 

재개발 입주권은 현재 투기과열지구에서 2018년 1월 24일 이후 최초 사업시행인가를 받은 사업장은 관리처분인가 이후 소유권이전등기 까지 조합원지위양도 금지규정이 적용됩니다.

조정지역은 해당되지 않습니다. 

 

 

재개발 재건축 입주권 조합원 지위양도 금지 규정 예외사항

 

전 세대원이 다른 시, 도로 이주하는 경우 (질병, 취학, 결혼 등) 

전 세대원이 상속으로 인한 주택으로 이사하는 경우 

전 세대원이 해외로 이주 또는 2년 이상 체류하는 경우 

경매 또는 공매 되는 경우 

상속 이혼으로 양도 또는 양수하는 경우 

 

조합설립인가 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 조합원 지위를 유지하는 경우 

사업시행인가 후 3년 이내 착공을 하지 못하고 3년 이상 소유한 조합원 지위를 유지하는 경우 

착공일로부터 3년 이상 준공되지 아니한 단지, 3년 이상 보유하는 경우