가로주택 정비사업

가로주택 정비사업에 대해 알려드립니다. 

 

대규모 재개발 재건축 사업이 각종 규제와 현실적인 문제들로 어려워 지면서 떠오른 대안이 가로주택 정비사업입니다. 

 

1. 가로주택 정비사업

 

소규모로 노후화된 주택과 주거환경을 정비하는 사업입니다. 

 

정비기본계획 및 정비계획의 수립과 정비구역 지정 절차를 적용하지 않기 때문에 사업기간을 단축 할수 있는 것이 큰 장점입니다. 

대지의 조경 기준, 건폐율 산정 기준, 대지 안의 공지 기준 및 건축물의 높이제한 기준도 지방건축위원회 심의를 거쳐 완화 적용 할수 있습니다. 

 

국토교통부, 서울시 , 한국토지주택공사(LH) , 서울주택도시공사(SH) 등에서 가로주택정비사업에 대한 각종 혜택을 언급하고 있습니다. 

 

가로(街路)의 의미 

시가지 내 도로를 의미합니다. 

 

폭 6m 도로나 도시계획도로로 둘러싸인 부지, 즉 가로구역 단위로 사업이 진행됩니다. 

 

대상지역은 4면이 도로로 둘러싸인 가로구역 (한 블럭) 으로 1만 제곱미터 미만인 지역입니다. 

노후 불량건축물의 수가 2/3 이상이며 세대수가 20호 이상이어야 합니다. 

 

시행방법은 관리처분계획에 따라 주택을 공급합니다. 

토지 등 소유자 8/10 이상 및 토지면적의 2/3 이상 동의 해야 합니다. 

 

소규모 정비사업이 가능한것이 특징입니다. 

일반분양 30가구 미만의 소규모 분양은 공개 청약 의무가 없습니다. 

 

가로주택 정비사업은 절차가 기존 재개발 대비 간단한 소규모 재개발이라고 생각하고 접근하시면 됩니다. 

 

2. 가로주택 정비사업 절차

 

빠른 진행속도가 특징입니다. 

조합설립부터 준공까지 빠르면 3~4년 소요 됩니다. 

 

정비기본계획 수립 절차가 생략됩니다. 

 

3. 가로주택 정비사업과 소규모재건축사업 비교

 

소규모재건축 사업의 대상지역은 

정비기반 시설이 비교적 양호한 지역으로 공동주택, 단독주택, 다세대주택이 밀집한 가로구역입니다. 

사업면적이 1만 제곱미터 미만이며 노후, 불량 공동주택이 200세대 미만인 지역입니다. 

 

소규모재건축 사업의 가장 큰 장점은 안전진단이 필요하지 않습니다. 

 

또한 현재 재건축의 경우 준공 30년이 지나야 재건축 절차를 시작할수 있는데

소규모재건축 사업의 경우 준공 이후 기간과 무관하게 안전상 문제 있는 공동주택이면 사업을 진행할수 있습니다. 

 

4. 가로주택 정비사업 사례 

 

서울 서초 자이르네 

 

낙원연립, 청광연립을 새로 짓는 사업입니다. 

총 67세대 중 일반분양 35세대 (전용면적 50,59,69 제곱미터) 를 2020.10.19 에 분양했습니다. 

 

조합설립인가 후 5년만에 일반 분양을 진행했습니다. 

조합설립부터 준공까지 대략 8년정도 걸릴것으로 보입니다. 

 

 

서울 대치동 현대타운 

 

현재 시공중입니다. 

2019.08 사업시행계획인가를 받았습니다. 

가로주택정비사업의 경우에는 사업시행계획인가에 관리처분계획이 포함되어 있습니다. 

 

노후주택 29가구가 있는 부지에 2개동, 지상 11층 42 가구의 아파트를 짓는 사업입니다. 

일반 분양 물량은 11세대 입니다. 

 

 

서울 강동구 고덕동 아르테스 미소지움

 

벽산빌라를 철거하고 새로 짓는 단지입니다. 

지상 12층 3개동 100세대 입니다. 

2021.10 에 26세대 일반분양을 하여 537:1 의 경쟁률을 기록했습니다. 

인근 상일동 평균시세의 60% 수준으로 전용면적 59제곱미터가 6억원 대, 84제곱미터가 8억원대에 분양 했습니다. 

 

5. 서울시 가로주택정비사업 추진현황

 

출처 - 직방 전문가 칼럼

서울시 추진현황 표에 나와있는 사업구역중에 장위 15-1 구역이 가장 규모가 큽니다. 

장위동은 이미 뉴타운으로 지정되어 절반이상이 재개발이 진행되었고 재개발이 해제되었던 구역중에 일부가 가로주택정비사업으로 재추진 되고 있습니다. 

 

가로주택정비사업은 사업속도가 빠른것이 장점이지만 규모가 작기때문에 준공후에도 소위 나홀로 아파트가 되는 경우가 대부분 입니다. 인근지역이 주거지역으로 어느정도 자리잡힌 곳인지를 확인해보는것이 좋습니다. 

 

투자로 접근하기에는 조합원 수가 적어서 매물을 구하기 어렵다는 점입니다.