다운계약서 처벌

다운계약서 처벌에 대해 알려드립니다. 

 

1. 다운계약서

 

매수인과 매도인이 합의하여 실제 거래가격이 아닌 허위 가격으로 계약한 계약서 입니다.

거래금액을 Down 시킨 계약서 이므로 실제 거래가격 보다 통상 낮게 작성합니다. 

매도인 입장에서 양도가액을 낮추는 효과가 있으므로 양도차익을 줄이려는 목적으로 작성합니다. 

 

2. 업계약서

 

매수인과 매도인이 합의하여 실제 거래가격 보다 높은 가격으로 작성한 계약서 입니다. 

업계약서 는 매수인 입장에서 취득가격을 높이는 효과가 있으므로 양도차익을 줄이려는 목적이 있습니다. 

 

3. 다운계약서 (거짓계약서) 작성시 공인중개사 불이익 

 

국세청 - 성실신고지원 - 양도소득세 - 상세정보 - 거짓계약서 비과세 , 감면배제 (2020.03.27) 게시 내용입니다. 

 

중개사무소 개설등록이 취소되는 등 영업이 제한 될수 있습니다. 

거짓으로 거래내용 작성, 이중계약서 작성, 전매 등이 제한된 부동산 매매 중개시 중개사무소의 개설등록 취소 또는 6개월 이내의 업무정지 처분을 받을 수 있습니다. 

 

현금영수증 발급의무를 위반 시 가산세가 부가됩니다. 

2019.01.01 이후 현금영수증 발급의무를 위반한 자에 대해서 미발급금액의 20% 에 상당하는 가산세가 부과 됩니다. 

 

4. 다운계약서 작성시 작성자 불이익 

 

비과세, 감면 규정 적용이 배제되어 양도소득세가 부과됩니다. 

 

양도자 - 1세대 1주택 비과세. 8년 자경농지에 대한 감면 요건을 충족하더라도 비과세, 감면 배제 후 양도소득세를 추징합니다. 

양수자 - 양수한 부동산을 향후 양도 시에도 비과세, 감면 규정 적용 배제를 동일하게 적용하여 양도소득세를 추징합니다. 

 

가산세가 부과됩니다. 

 

무신고가산세 / 과소신고가산세 - 무신고 혹은 과소신고한 납부세액의 최고 40% 에 해당하는 가산세를 부과합니다. 

납부지연가산세 - 납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액의 무납부일수 혹은 과소납부일수 당 0.025% 에 해당하는 가산세가 부과됩니다. 

무납부일수 / 과소신고납부일수 는 납부기한의 다음날부터 납부일까지의 기간을 의미합니다. 

 

과태료가 부과됩니다. 

 

지방자치단체 실거래신고 관련 담당부서에서 < 부동산거래신고 등에 관한 법률> 에 따라 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분을 합니다

 

5. 양수자가 양도자의 양도소득세를 부담하는 경우 

 

대신 부담한 양도자의 양도소득세도 양도가액에 포함됩니다. 

 

양수자가 양도자 대신 부담한 양도소득세는 당초 양도한 부동산의 양도가액에 포함되므로 이를 신고하지 않을 경우 추후 양도자에게 추가로 양도소득세와 가산세가 부과됩니다. 

 

예를들면 계약금을 지불한 상태에서 프리미엄이 1억5천만원 형성된 분양권이 있다고 가정해보겠습니다.

2년 미만 보유 세율 44% (지방소득세 포함) 를 적용한다 가정합니다. 

기본공제 250만원, 중개보수 100만원 으로 계산하겠습니다. 

 

15000만원 - 250만원 - 100만원 = 14650만원 (과세표준) 

14650 * 44% = 6446만원 (총납부세액) 

 

참고로 단일세율에는 누진공제액이 적용되지 않고 기본세율 계산시에만 적용됩니다.

분양권은 단일세율입니다. 

 

분양권 거래시 양도세 매수자 부담으로 거래하는 경우가 예전에는 있었는데요 

이럴경우 매도자가 부담해야 할 양도세 6446 만원을 매수자가 떠 안는 경우 이것 역시 양도가액에 포함되므로 신고해야 하는 것입니다. 

사례1번에서 취득가액 3억원, 양도시 실지거래가액이 5억원 이지만 4억원으로 다운계약서를 작성한 경우입니다. 

예시로 양도소득세를 5000만원이라고 했는데요 

 

실제 양도세를 계산해 보겠습니다 

 

필요경비는 650만원이라 계산하고 기본공제 250만원을 적용합니다. 장기보유특별공제는 적용하지 않고 계산합니다. 

매수시 취득세 - 약 330만원

매수시 부동산 수수료 - 120만원 

매도시 부동산 수수료 - 200만원 

 

50000만원(양도가액) - 30000만원(취득가액) - 650만원(필요경비) - 250만원(기본공제) = 19100만원(과세표준)

19100만원 *38%(세율) -1940만원 (누진공제액) = 5318만원 (양도소득세만 계산, 지방소득세 제외)

 

5318만원 양도세를 추징당하고 2100만원 정도 무신고(과소신고) 가산세를 부과 당합니다. 

기간에 따른 납부지연 가산세도 추가됩니다. 

약 260만원의 과태료도 부과됩니다.