공공재개발 관련된 내용을 정리해서 알려드리고 장점과 단점 같이 설명해드립니다.
2020년 8월 공급대책의 일환으로 처음 공공재개발과 공공재건축이 언급되었습니다.
1. 공공재개발
주택공급 활성화 및 주거환경정비를 위하여 공공시행자가 추진하는 정비사업입니다.
한국토지주택공사(LH) 와 서울주택도시공사(SH) 가 공공시행자로 참여합니다.
공공재개발 대상지가 되면 주택공급활성화지구로 지정되어 용적률을 법정 상한치의 120% 를 적용 받을수 있습니다. 3종일반주거지역 기준으로 기존 적용되는 용적률은 최대(법적상한) 300% 이며 공공재개발 대상지가 되면 360% 입니다.
기부채납비율도 일반 재개발 (50~ 75%) 대비 낮출 예정입니다. (20 ~ 25%)
서울은 3종일반주거지역에서 조합원 300가구인 재개발 구역에서 일반(민간) 재개발을 추진하면 총 600가구를 지을수 있습니다. 조합원 물량을 제외한 300가구 중 일반분양은 155가구, 공공임대, 민간임대 등 공적임대는 145가구 입니다.
일반 재개발에서는 전용 60 제곱미터 이하 소형주택으로만 기부채납을 받았습니다.
공공재개발로 진행되면 총 700가구를 지을수 있습니다.
조합원 300가구 일반분양 200가구 입니다.
기부채납물량 200가구 중 공공임대 140가구, 민간임대, 지분형주택 60가구로 구성됩니다.
공공재개발은 전용 85제곱미터 중형주택까지 기부채납을 받습니다.
2. 공공재개발로 달라지는 점
공공재개발로 사업을 추진하면 조합원의 중도금이나 이주비 부담도 완화시켜 줍니다.
3. 공공재개발 장점
빠른 사업속도입니다. 공공이 참여함으로서 구역지정부터 준공까지의 기간을 줄일수 있습니다.
주택도시기금에서 총 사업비의 50% 까지 연 1.8% 로 사업비를 지원합니다.
거주민 임차보증금의 70% (최대 3억원 한도) 를 연 1.8% 로 지원합니다.
공공임대상가 등 대체 영업지를 조성합니다.
4. 공공재개발 단점
사업진행과정에서 공공이 원하는 방향대로만 사업이 진행될 가능성이 있습니다.
미분양이 발생한다면 해당 비용을 공공과 조합원이 어떻게 책임지게 될지 책임소재가 명확하지 않습니다.
5. 공공재개발이 공공재건축 대비 호응을 얻는 이유
재개발에는 초과이익환수제도가 없습니다.
공공임대 10% 이상이면 분양가상한제 적용도 제외됩니다.
공공재건축 대비해서 기부채납을 하더라도 용적률 상향으로 인한 인센티브가 의미 있다고 받아들여 지고 있습니다.
6. 공공재개발 신청현황
2020년 11월 처음 공공재개발 후보지 공모 신청현황이 발표되었을때 뉴스기사 입니다.
예상보다 많은 70개 구역이 공공재개발 사업 공모에 신청을 했습니다.
기존 정비구역 15곳 포함되어 있습니다. 정비해제구역은 총 16곳 입니다. 신규구역도 포함되어 있습니다.
7. 공공재개발 1차 후보지 발표
2021년 1월 15일 공공재개발 후보지 8곳이 발표되었습니다.
흑석2구역, 양평13구역, 양평14구역, 용두1-6구역, 봉천13구역, 신설1구역, 신문로2-12구역, 강북5구역 총 8곳이 공공재개발 시범사업 후보지로 선정되었습니다.
2020년 총 70곳이 후보지로 신청하였는데 정비계획안이 이미 마련되어 검토, 심사가 쉬운 기존 정비구역 12곳 중 8곳을 선정했다고 합니다. 총 4700가구 정도를 공급할수 있을것으로 보입니다.
후보지는 역세권에 위치하고 있으며 기존 정비구역에 포함되어 있는 것이 특징입니다.
사업성 부족이나 주민 갈등 등으로 사업이 지지부진 하던 곳들입니다.
이들 사업 진행을 위해 용적률 상향, 도시규제 완화, 분양가상한제 적용제외, 인허가절차 간소화 등을 지원할 예정입니다.
이들 지역은 토지거래허가구역으로 지정할 예정입니다.
토지거래허가구역으로 지정되면 실수요자 이외에는 일정규모 이상의 토지를 매수할수 없습니다.
이번 후보지 결정에서 선정되지 않은 4개 구역은 차기 선정위원회에서 재검토할 방침입니다.
정비구역이 아닌 구역으로 이번 심의에 포함되지 않은 56개 구역 대상은 2021년 3월 중 선정결과를 발표할 예정입니다.
3월에 선정될 공공재개발 후보지는 권리산정기준일을 2020년 9월 21일로 고시할 계획입니다.
권리산정기준일 이후에 지분쪼개기를 하면 입주권을 받을수 없습니다.
권리산정일 이전에 건축허가를 받고 등기접수까지 마친 주택이어야 입주권을 받을수 있습니다.
8. 공공재개발 2차 후보지 발표
2021년 2월 24일 공공재개발 2차 후보지가 발표되었습니다.
총 28개 구역이 2차 공공재개발 후보지로 서울시에 최종 추천 되었습니다.
강동구 - 천호1, 고덕2-1, 고덕 2-2
강북구 - 번동 148
노원구 - 상계3
동대문 - 용두3, 전농9
동작구 - 본동47
마포구 - 아현1, 대흥5
서대문구 - 홍은1, 충정로2, 연희동721
성동구 - 금호23, 하왕십리
성북구 - 성북1, 장위8, 장위9, 성북4
송파구 - 거여새마을
양천구 - 신월7동2
영등포구 - 신길1, 신길밤동산, 신길16, 도림동
용산구 - 한남1
종로구 - 숭인동1169
중랑구 - 중화1
28개 구역은 3월말 열리는 국토교통부 서울시 합동 공공재개발 시범사업 후보지 선정위원회를 거쳐 최종 선정 여부가 결정됩니다.
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