공공재건축 장점 단점

공공재개발과 함께 언급이 시작된 공공재건축에 대해 알려드립니다. 

 

공공재개발 장점 단점 진행현황 참고하세요.

공공재개발 장점 단점 진행현황

1. 공공재건축

 

공공재건축은 공공참여형 고밀도 재건축을 의미합니다.

한국토지주택공사(LH) 와 서울주택도시공사 (SH) 등 공공이 참여하여 (소유자 3분의 2 동의) 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 가구수보다 2배 이상 공급하며 개발이익은 기부채납으로 환수하는 방식입니다. 

 

공공참여 유형은 2가지 입니다. 

공공관리방식은 공공이 자금조달, 설계 등을 지원합니다. 

지분참여방식은 조합과 지분을 공유하는 방식입니다. 

 

조합은 두가지 방안 중 한가지를 선택 가능합니다. 

 

용적률 

 

부지 면적에 대한 건축물 연면적의 비율입니다. 

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 용도지역별로 건폐율과 용적률에 대한 상한을 정하고 있습니다. 

상한은 이렇게 정해져있지만 실제 적용되는 용적률의 상한선은 지방자치단체별로 조금씩 다릅니다. 

 

기부채납 

 

국가나 지방자치단체가 기반시설을 확충하기 위해서 사업시행자로 부터 무상으로 재산을 받아들이는 것을 말합니다. 

 

공공참여형 고밀 재건축 기부채납

 

2020.08.04 뉴시스 기사

 

현재 일반 주거지역에서 부여되는 250 ~ 300 % 의 용적률은 300 ~ 500% 수준으로 완화 합니다.

층수는 최대 50층 까지 허용한다는 방침입니다. 서울 아파트는 현재 35층 까지 가능합니다. 

 

정부는 증가한 용적률의 50~ 70% 를 기부채납으로 환수합니다. 

 

기부채납 받은 주택을 공공임대나 공공분양으로 공급합니다. 

50% 이상은 장기공공임대에 배정하고 50% 이하는 무주택, 신혼부부, 청년 층 등을 위한 공공분양으로 배정합니다. 

 

2. 공공재건축 장점 

 

공공이 참여하므로 사업 진행속도가 빨라질 수 있습니다. 

기존에 용적률이 이미 높거나 세대당 대지지분이 작아서 사업성이 나오지 않아 진행되지 않았던 노후화된 아파트를 공공재건축을 통해 진행이 가능합니다. 

 

3. 공공재건축 단점 

 

기존에 사업성이 어느정도 맞춰진 사업장이라면 공공재건축을 통해 용적률 증가에 따른 기부채납도 증가하므로 조합원 입장에서는 사업성이 저하 될수도 있습니다. 

 

일반(민간) 재건축과 마찬가지로 분양가상한제가 적용됩니다. 

재건축초과이익환수제도 적용됩니다. 

 

4. 공공재건축 진행현황

 

사전 컨설팅 철회 (2020.11.17)

2020.11.17 헤럴드경제 뉴스기사

 

내부 반대 여론으로 공공참여형 고밀재건축 사전 컨설팅을 철회했다는 뉴스가 나왔습니다. 

조합원들의 호응이 저조한 것으로 보입니다. 

 

신청단지 중 강남구 은마 (4424세대) 와 송파구 잠실주공5단지(3930세대), 동대문구 청량리미주 (1089세대) 등 대단지는 모두 신청을 철회했습니다.

 

 

컨설팅 진행 단지 (2021.01.15)

 

사전 컨설팅에 15개 단지가 신청했지만 총 7개 단지만 컨설팅이 진행되었습니다. 

 

서울 서초구 신반포 19차(242세대), 구로구 산업인아파트(243세대), 중랑구 묵동장미(100세대), 영등포구 신미아파트(130세대), 관악구 신림건영1차(492세대), 용산구 강변강서(178세대), 광진구 중곡아파트(270세대) 등입니다. 

 

 

 

7개 단지 모두 종상향이 허용되는 것으로 평가돼 2종 일반주거는 3종 일반주거로, 3종 일반주거는 준주거로 각각 상향할수 있었습니다. 

 

기부채납 비율 최저 40% 완화 (2021.02.23) 

 

기존의 안은 늘어난 용적률의 50~ 70% 를 기부채납 하도록 하였습니다. 

상임위를 통과한 개정안은 기부채납 비율을 40~ 70% 로 수정했습니다. 

 

공공재건축 활성화를 위해 규제를 일부 완화할 필요가 있다는 의견을 받아들인 것입니다. 

 

5. 공공재개발, 공공재건축 과 공공직접시행사업의 차이 

 

2021.02.04 국토부에서 발표한 공급대책에 나오는 것중 하나가 공공직접시행사업입니다. 

 

기존에 공모하고 컨설팅한 공공재건축, 재개발은 패스트트랙 방식으로 진행됩니다. 

주민과 조합에서 기존 공공재건축, 재개발 방식과 공공직접시행방식 중 방식을 선택하는 것입니다. 

 

공공재개발, 재건축은 조합원등 토지주가 땅을 가지고 조합운영을 통해 사업을 진행하는데 공공기관이 시행에 공동참가하는 방식입니다. 

 

2020.02.18 머니투데이 기사

 

공공직접시행정비사업은 공공기관이 토지 소유권을 확보한 상태에서 시행됩니다. 

이 때문에 조합이든 추진위든 있을 필요가 없고 관리처분 절차도 없습니다. 주민의견 제시를 위한 주민대표회의는 구성됩니다. 직접시행은 재건축초과이익환수가 면제됩니다.