재건축 리모델링 비교

재건축과 리모델링의 차이점, 장단점, 실제 사례 등을 알려드립니다. 

 

1. 재건축 리모델링 비교 

 

재건축과 리모델링의 특징 비교입니다. 

 

리모델링은 가구수가 많이 늘지 않지만 임대주택 건립에 대한 규정이 없고 기부채납에 대한 의무도 없어서 재건축 대비 사업비용이 적습니다. 

리모델링은 주택법을 따르기 때문에 규제가 덜한 반면 재건축은 도시 및 주거환경 정비법을 따르기 때문에 규제와 통과 기준이 높은 편입니다. 

 

재건축은 완전 철거를 진행하고 다시 짓지만 리모델링은 골조를 남겨두고 구조를 개선하거나 증축합니다. 

리모델링이 골조를 남기고 짓는 것이지만 커뮤니티 센터나 주차장 추가 확보는 가능합니다. 

 

2. 리모델링 조건 

 

준공 15년 이상이면 리모델링을 진행 할 수 있지만 조합설립후 안전진단시 B등급 이하를 받아야 합니다. 

 

기존 용적률 200% 이상이라면 재건축을 할 경우 일반 분양분이 많이 나오지 않으므로 사업성이 좋은편이 아니라고 할수 있습니다. 이런 단지는 적정한 시기에 리모델링으로 추진하는 것이 시간도 절약하고 합리적인 선택이 될수 있습니다. 

 

특히 서울에 2000년대 초반에 지어진 아파트들 중에 용적률이 300% 가 넘어가는 아파트들이 있습니다. 

3종주거지역의 경우 용적률 최대 한도가 300% 이고 서울시 조례는 250% 이하입니다. 

2004년 이전에 준공된 아파트들 중에 국토계획법으로 규제하기 이전에 용적률이 느슨하게 적용되어 용적률 최대한도를 넘는 아파트들이 지어진것입니다. 

 

이런 아파트들은 사실상 재건축이 힘듭니다. 적용되는 용적률이 줄어드니까요. 

리모델링을 선택하거나 공공재건축등을 선택해야 할 것으로 보입니다. 

 

리모델링은 추진위원회를 설립하여 소유주 동의율 67% 이상을 받으면 리모델링 조합을 설립할 수 있습니다. 

이후 조합원 75% 의 동의와 동별 동의율 50% 이상이 나와야 진행됩니다. 

 

3. 재건축 조건 

 

준공 30년 이상이고 안전진단시 D등급 이하를 받아야 정비구역으로 지정받고 진행이 가능합니다. 

보통은 아파트를 헐고 다시 아파트를 짓는 경우가 많지만 단독주택 재건축 사업도 있습니다. 

 

주택단지가 포함되어 있는 경우 

주택단지의 공동주택 각 동의 구분소유자 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3이상 및 토지소유자의 4분의 3이상 동의가 있어야 조합설립이 가능합니다. 

 

주택단지가 미포함인 경우 

토지 또는 건축물의 소유자 4분의 3이상 및 토지면적의 3분의 2이상 동의가 필요합니다. 

 

 

4. 재건축 리모델링 진행 단계 비교 

 

 

재건축 장점 

 

전면철거형 사업이므로 세대구성이나 단지 설계가 자유롭습니다. 

최신 트렌드 적용이 용이합니다. 

리모델링을 한 신축에 비해 같은 지역이라면 시세 상승이 더 큰편입니다. 

 

재건축 단점 

 

절차도 많고 규제도 많이 적용되기 때문에 사업기간이 길어집니다. 

재건축초과이익 환수제가 얼마나 큰 영향이 되는지 아직 가늠하기 어렵습니다. 

임대주택 의무비율이 사업비용을 증가시킵니다. 

투기과열지구에서는 조합원 지위 양도에 대한 규제가 있습니다. 

 

리모델링 장점 

 

사업소요기간이 재건축에 비해 짧은 편입니다. 

분담금이 재건축에 비해 작은편입니다. 

분담금은 재건축, 리모델링 사업장마다 달라서 평균적으로 이야기 하기 어렵습니다. 

 

조합원 지위 양도 규제가 없습니다. 

 

리모델링 단점 

 

기존 골조를 유지하기 때문에 평면구성이 자유롭지 않습니다. 

수평증축의 경우 앞뒤로 길쭉한 집이 되어 채광이 좋지 못한 경우가 있습니다. 

 

리모델링시 신축대비 층고가 낮은 경우가 많습니다. 

 

현재 리모델링시 내력벽철거를 용인할 것인가에 대한 연구용역이 진행중입니다. 

허용여부가 발표된다고 한지 꽤 오래되었는데 계속 연기되고 있습니다.

내력벽 철거가 용인되면 평면구성이 좀 더 개선 될수 있습니다. 

 

5. 수평증축 리모델링 사례 

 

서울 당산동 쌍용예가클래식 

 

서울 대치동 래미안하이스턴

2014년 대치 우성2차 아파트를 리모델링 한 것입니다.

전용 84제곱미터에서 전용 110제곱미터로 세대당 면적이 증가하였습니다. 

가구당 2억 5천만원 정도의 분담금이 발생했습니다. 

 

서울 청담동 래미안로이뷰

2014년 리모델링을 완료하고 입주하였습니다. 청담 두산아파트 177세대를 리모델링 한것으로 수평증축으로 세대면적을 30% 정도 늘렸습니다. 세대수는 변화없이 동일합니다. 분담금은 가구당 약 3억정도 발생했습니다. 

1층에 필로티 구조를 넣고 건물 높이를 한층 올렸습니다. 

 

래미안 하이스턴과 래미안 로이뷰 세대 평면을 찾아보시면 동일한 시기 입주한 신축 아파트에 비해 선호도가 낮을수 밖에 없는 평면입니다. 

 

서울 개포우성9차 (1991년 준공, 현재 리모델링 공사중)

포스코 건설에서 2019년 착공에 들어갔습니다. 현재 공사중이며 올해 11월 준공을 목표로 하고 있습니다. 

232가구를 수평증축하여 전용면적 106, 107, 108 제곱미터로 변경되며 세대당 분담금은 4억 정도로 추정하고 있습니다. 

 

성남 한솔마을5단지 

2021년 2월 22일 사업계획 승인을 받았습니다. 1156가구가 1255가구로 늘어나며 쌍용건설과 포스코건설이 시공합니다. 수평및 별동증축 방식으로 4동이 증가합니다. 

 

6. 수직증축 리모델링 사례 

 

서울 송파구 성지 아파트 

 

1992년에 준공한 아파트로 안전진단 B등급을 받았습니다. 

 

2020년 2월에 국내 최초로 수직증축 리모델링 사업계획 승인을 받았습니다. 

15층 2개동 298가구에서 지상 18층 2개동 340가구로 리모델링 됩니다. 

주차공간은 세대당 0.66대에서 1.21대 (지하 3층) 으로 늘어납니다. 

 

전용면적 66제곱미터는 80제곱미터로 늘어나고 전용면적 84제곱미터는 103제곱미터로 늘어납니다. 

전용면적 103 제곱미터 42가구를 일반분양 할 예정입니다. 

 

분양가상한제를 피하기 위해 일반분양 가구수를 줄일수도 있습니다. 

 

세대당 분담금은 2.2억 ~ 2.4억 정도로 예상됩니다. 

2021년 1월부터 이주를 시작했으며 2023년 말 정도 입주 예상됩니다.