주거용 오피스텔 장점 단점

주거용 오피스텔의 장점과 단점에 대해 알려드립니다. 

 

1. 주거용 오피스텔

 

오피스텔은 크게 두가지로 나눌수 있습니다. 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 나누게 됩니다. 

 

오피스텔은 <건축법> 에 의한 용도구분상 업무시설중 일반업무시설에 포함됩니다. 

업무용 이외에 일부를 숙식 용도로 할수 있습니다. 

 

오피스텔은 용도에 따라 세금이 달라지게 됩니다. 

주거용 오피스텔에 투자하시는 분들은 시세차익형 보다는 임대수익형 투자를 추구하시는 분들입니다. 

 

물론 오피스텔이라고 시세차익이 발생하지 않는 것은 아닙니다. 

 

주거용 오피스텔중에 시세차익이 발생하는 경우는 보통 방2개 이상의 아파트 구조인 곳들입니다. 

오래된 아파트들이 많은 곳에서 비교적 최근에 지어진 주거용 오피스텔은 시세 차익이 발생하기도 합니다. 

신축 아파트들이 가격이 높게 형성되어 있는곳에서 분양가가 상대적으로 저렴했던 주거용 오피스텔도 신축 아파트들을 따라 시세가 상승하기도 합니다. 

모든 곳에 적용되는 것은 아닙니다. 

 

2. 업무용 오피스텔 

 

부가가치세를 포함해서 월세를 받고 있다면 업무용 오피스텔에 해당됩니다. 

 

일반임대사업자로 등록하셔야 합니다. 일반임대사업자는 부가세 환급이 가능합니다. 

10년 이내에 재 매각하는 경우 환급받은 부가가치세의 일부를 다시 납부해야 할수 있습니다. 

 

업무용 오피스텔을 임대를 주었을 경우 실제 이용하는 임차인이 주거용으로 사용할 때 <실질과세 원칙> 에 따라 과세당국에서 업무용 오피스텔을 주거용 오피스텔로 판단하는 경우도 있습니다. 

 

업무용으로 사용하면 종부세 계산시 별도합산토지에 속하며, 별도합산토지를 모두 포함하여 80억 이상 되는 경우 종부세 부과대상이 됩니다. 

 

3. 주거용 오피스텔의 장점 

 

청약

 

주거용 오피스텔을 소유하고 있더라도 청약시에는 무주택자 입니다. 

여러채 가지고 있더라도 청약시에는 무주택자 입니다. 

임대주택으로 등록한 경우라도 건축물 대장상 오피스텔로 되어 있다면 무주택자로 청약 가능합니다. 

 

실제 대형 주거용 오피스텔에서 살고 계시면서 무주택 가점을 쌓아서 청약에 도전하시는 분들이 있습니다. 

 

생활 

 

오피스텔은 상업지역에 위치하기 때문에 대체로 초역세권인 경우가 많습니다.

원룸 대비해서 주차공간이 여유롭고 보안상 더 나은 부분들이 있습니다. 

 

4. 주거용 오피스텔의 단점 

 

부가가치세 

 

주거용으로 사용하기 위해 (임대하는 경우 포함) 매수하면서 부담한 부가가치세는 환급 받을수 없습니다. 

 

생활 

 

오피스텔은 아파트에 비해 전용면적이 작은 편이고 발코니가 없습니다. 

 

5. 주거용 오피스텔 관련 세금 

 

취득단계 - 취득세 

 

오피스텔 취득세는 업무용 주거용에 상관없이 4.6% 입니다. 

 

다주택자가 오피스텔을 취득하는 경우에도 취득세 중과없이 4.6% 를 적용 받습니다. 

 

주거용 오피스텔의 경우 주택임대사업자를 내고 임대주택으로 등록하면 취득세 감면 받을수 있습니다. 

단, 전용면적 60 제곱미터 이하이면서 신규취득 했을때만 가능합니다. (4년 이상 임대해야 함) 

전용면적 60~ 85 제곱미터에 해당된다면 20호 이상을 취득해야 50% 감면 됩니다. 

 

일반임대사업자(업무용오피스텔) 와 주택임대사업자( 주거용오피스텔) 은 다릅니다. 

 

오피스텔을 보유하고 있는 상태에서 타 주택 취득시 주택수 계산

 

주거용으로 사용되고 있는 오피스텔의 경우 2020년 8월 12일 전에 보유하고 있던 오피스텔은 타 주택 취득세 계산시 주택수로 포함되지 않습니다. 2020년 8월 13일 이후 신규취득한 오피스텔은 주택 취득세 계산시 주택수로 계산됩니다.

 

예를들어 보겠습니다. 

A 오피스텔을 2018년 1월 1일 매수하여 보유하고 있는 상태입니다. B주택을 조정지역에서 새로 매수한다면 B주택 취득세는 1 ~3 % 적용 됩니다. 

 

X 오피스텔을 2020년 12월 24일 매수했습니다. Y 주택을 조정지역에서 2021년에 매수한다면 Y 주택 취득세는 8% 적용됩니다. 

 

오피스텔 분양권은 타 주택 취득세 계산시 주택수에 포함되지 않습니다. 

업무용 오피스텔도 타 주택 취득세 계산시 주택수에 포함되지 않습니다. 

 

시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 타 주택 취득세 계산시 주택수에 포함되지 않습니다. 

 

취득세 관련 포스팅 참고 

부동산 취득세 계산 방법

보유단계 - 재산세

 

주거용 오피스텔도 재산세 부과 대상입니다. 

주거용으로 사용된다면 주택 종부세 기준과 마찬가지로 인당 공시가격 6억원 이상인 경우 (다주택인 경우) 부과됩니다. 

 

보유단계 - 임대소득세

 

월세를 놓는 경우 연 2천만원 이하 월세소득은 분리과세 혹은 종합과세를 선택해서 신고해야 하고 2천만원 이상의 월세소득은 종합과세 됩니다.  

 

양도단계 - 양도소득세 

 

오피스텔 매도하는 경우 시세차익에 대해 양도소득세 발생합니다. 

 

오피스텔을 보유하고 있는 상태에서 양도소득세 관련 주택수 계산 

 

양도세 계산시 업무용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않지만 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다. 

공부상 용도가 사무실이더라도 사실상 주거용으로 사용하면 주택수에 포함됩니다.