부동산 양도세 국세청 홈택스 셀프 신고

부동산을 매도하고 양도소득세를 신고해야 하는 경우 셀프로 홈택스 사이트에서 신고하는 방법을 알려드립니다. 

 

다주택자의 경우 복잡한 매수 매도 이력이 있으면 전문가와 상담하는것이 세금을 줄이는 방법입니다. 

단순한 주택 소유이력이라면 그렇게 어렵지 않게 신고 가능합니다. 

 

1. 양도세 직접 신고시 필요한 서류

 

매매계약서 - 매수, 매도 계약서를 스캔해서 PDF 파일로 준비합니다. 

 

법무사 영수증 - 취득시 소유권이전 등기 일체를 법무사에게 위탁했다면 법무사 영수증 한장만 스캔해서 준비합니다.

셀프등기한 경우 - 취득시 셀프등기 한 경우에는 취득세 납입 영수증과 필요경비로 인정 받을수 있는 영수증 등을 스캔해서 준비합니다. 

 

부동산 수수료 영수증 - 스캔합니다. 매수, 매도시 부동산 수수료 영수증은 필요경비에 포함되지만 해당주택을 임대할때 발생한 부동산 수수료는 필요경비로 인정되지 않습니다. 

 

국세청 홈택스 사이트의 경우 PDF 로 첨부하는 것이 기본 설정 입니다. 

 

2. 홈택스에서 직접 신고하기 

 

홈택스에서 신고/ 납부 - 양도소득세를 선택합니다. 

 

간편신고 - 예정신고 작성 메뉴를 선택합니다. 

 

3. 양도세 신고기한 

 

양도세 신고기한은 매매(매도) 가 발생한 달의 말일 부터 2개월 후 말일까지 입니다. 

예를들어 2021년 3월 11일 오늘 매도 잔금을 했다면 2021년 5월 31일 까지 신고 납부하면 됩니다. 

 

양도세 신고하는 경우 익익월 (+2개월) 이 되면 거래내역이 조회가 됩니다. 

제가 셀프신고했을땐 2개월 지나서 거래내역이 나왔는데 그 기간이 더 앞당겨 졌는지는 모르겠습니다. 

 

즉 오늘 매도 한 물건을 5월이 되면 홈택스에서 자동 조회되고 매수자 인적사항 까지 자동 채우기 기능이 가능해집니다. 

그때 신청하는것이 편리하긴 합니다. 그 이전에 신고하셔도 상관은 없습니다. 

 

비과세의 경우도 원칙은 신고하는것입니다. 

신고하지 않아도 크게 문제되지는 않는다고 합니다.

가끔 국세청에서 확인 전화 오는 경우도 있다고 합니다. 

 

양도소득세 신고 관련 안내입니다. 

 

양도소득 신고시 양도소득세(국세)는 홈택스에서 납부하고 양도소득세의 10% 인 지방소득세 (지방세)는 위택스에서 납부합니다. 

 

 

순서대로 채워주시면 됩니다. 

양도연월 선택하셔서 조회 누르시면 자동완성 됩니다. 

 

매수인 정보도 자동으로 채워집니다.

 

다 작성하고 나면 확인여부가 "Y"로 변경됩니다. 

 

매수인이 한명이면 지분은 100/100 으로 하면 되고 매수인이 공동명의 인 경우 50/100 으로 두명 입력하면 됩니다. 

양도물건종류와 세율 구분을 선택해서 넣으면 됩니다. 

 

조정대상지역인 경우 잘 확인하셔야 합니다. 

매도할때 기준으로 조정대상지역인지 비조정대상지역인지를 선택하시면 됩니다. 

 

필요경비 입력하는 방법은 크게 두가지 입니다. 

취득 당시 법무사에게 위탁하여 등기한 경우는 법무사 영수증을 근거로 채워 넣으시면 됩니다. 

 

제가 국세청 대표번호 126과 통화해서 확인한 내용은 

법무사를 통해 취득한 경우 세금(취득세) 를 제외한 나머지 금액 모두를 필요경비에서 법무사 비용으로 넣으라는 것이었습니다. 

 

법무사 영수증은 대체적으로 이런 형식으로 되어있습니다. 

합계 2번 금액에서 세금 1번 금액을 제외한 비용을 기타부대비용 / 법무사비용 으로 입력하시면 됩니다. 

세금부분 1번은 취득세로 입력합니다. 

 

취득중개수수료도 입력합니다. 

 

예를들어 법무사 총 비용 합계가 200만원이고 세금관련 항목이 150만원이라면 법무사 비용 50만원 , 취득세 150만원 필요경비로 입력하면 됩니다. 

 

취득 당시 셀프등기를 했다면 취득세와 인지대 등을 따로 따로 입력합니다. 

이때는 기타경비에서 기타비용 기타에 인지대 15만원을 입력합니다. 

채권매각차손에 채권할인금액을 넣으면 됩니다. 

 

이제 신고서 작성을 완료하고 증빙서류를 첨부합니다.

세금을 납부하면 됩니다. 국세와 지방세를 각각 납부해야 합니다. 

 

국세는 신용카드로 납부시 납부하는 사람이 카드수수료 0.8% 를 내야 합니다. 

체크카드로 납부하는 경우 수수료는 0.5% 입니다.