양도세 장기보유특별공제

양도소득세 장기보유특별공제에 대해 알려드립니다. 

 

1. 장기보유특별공제 

 

말 그대로 부동산을 장기간 보유하면 양도세 계산할때 특별히 공제해주는 것을 의미합니다. 

집값의 화폐가치가 물가상승으로 시간이 갈수록 떨어지는 것을 감안해 준다는 취지 입니다. 

 

3년 이상 보유하고 거주요건을 갖춘 경우에 양도차익의 일정비율만큼 공제해줍니다. 

미등기 자산이나 조정대상지역의 다주택자는 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 

 

다주택자의 비조정지역 주택의 경우 장기보유특별공제 적용이 가능하나 15년 이상 보유시 최대 30% 까지만 공제가 가능합니다. 

 

1세대 1주택자의 경우 보유기간과 거주기간이 길 수록 공제를 많이 받을수 있습니다. 

 

시가 9억원 이하 주택은 1세대 1주택인 경우 양도소득세가 비과세 입니다. 

9억원을 초과하는 주택의 경우 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 장특공이 적용됩니다. 

 

예를들어 시가 15억원 주택을 매도하는 경우 15억 - 9억 = 6억원 

6억에서 조건을 만족하는 경우에 한해 공제를 적용합니다. 

 

2. 장기보유특별공제 개정 

 

2021년 1월 1일부터 적용되고 있습니다. 

 

3년 이상 해당 주택을 보유하고 거주한 경우 

1세대 1주택자 9억원 초과 분에 대한 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 각각 구분해서 적용합니다. 

보유기간 4% + 거주기간 4%  연 최대 8% 적용됩니다. 

 

상한선은 최대 80% 입니다. 

 

다주택자의 비조정지역 주택의 경우 3년 이상 보유시 6% 공제가능하며 최대 30% 까지 공제 가능합니다. 

 

2년 이상 거주한 경우에만 공제가 가능합니다. 

 

3. 장기보유특별공제 계산 

 

보유기간은 처음 주택을 취득한 날부터 계산합니다. 거주기간은 실제 거주한 기간을 계산합니다. 

 

2021년 1월 1일 부터 양도소득세 비과세 기산일이 개정되면서 최종 1주택이 된 날로 부터 비과세 기간을 계산한다는 세법개정안이 시행중입니다. 이 개정사항에도 불구하고 장기보유특별공제 기산일은 최초 주택을 취득한 날 부터 입니다. 

 

예를들어 보겠습니다. 

 

2002년에 3억원에 매수한 서울 아파트가 있습니다. 2021년에 15억원에 매도한다고 가정해보겠습니다. 

1세대 1주택이고 해당 주택에서 매수와 동시에 계속 거주했습니다. 

필요경비는 계산하지 않고 기본공제 250만원만 계산합니다. 

 

양도차익은 15억 - 3억 = 12억원 입니다. 

 

비과세 양도차익 (9억원이하분) 은 12억 * 9억/15억 = 7.2억원 입니다. 

과세 양도차익 (9억원초과분) 은 12억 (15억 -9억)/15억 = 4.8억원 입니다. 

 

과세양도차익 4.8억원을 가지고 계산하면 됩니다. 

19년간 보유하고 거주했으므로 장특공은 80% 전체를 다 받을수 있습니다. 

4.8억 * 80% = 3억 8400만원 입니다. 

 

양도소득금액은 4.8억 (과세양도차익, 9억 초과분) - 3.84억 (장특공) = 9600만원 입니다. 

 

과세표준은 9600만 - 250만(기본공제) = 9350만원 입니다. 

 

이때 세율은 35% 이며 누진공제액은 1490만원 입니다. 

양도소득세는 9350만 * 35% - 1490만 = 약 1783만원 입니다. 

필요경비를 포함했더라면 더 낮은 금액이 나왔을 것입니다. 

 

양도차익은 12억원이지만 해당주택을 오래 보유하고 거주하여 양도세는 양도차익에 비해 그리 많지 않은 금액이 나옵니다.