분당 느티마을 리모델링 분석

1기 신도시 입주 30년 차 도래와 대선주자들의 관련 공약으로 재건축 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 1기 신도시는 분당, 평촌, 산본, 부천, 일산 5곳을 의미합니다. 이중 리모델링 진행이 빠른 곳 중 한 곳인 성남시 분당구 정자동 느티마을 리모델링 사업 분석 포스팅입니다. 

 

분당 느티마을 입지

성남시 분당구 정자동 느티마을 위치입니다. 

 

신분당선 정자역 역세권에 위치합니다. 단지 주변으로 탄천이 있어 녹지공간도 충분하고 신분당선 역세권으로 교통 조건도 매우 좋은편입니다. 신분당선을 이용하면 정자역에서 강남역까지 17분 소요됩니다. 신분당선은 2022년 신논현, 신사역까지 노선이 확장되어 개통될 예정입니다. 

 

재건축과 리모델링의 차이 

재건축 리모델링 차이 

재건축과 리모델링은 비슷한듯 다릅니다.

리모델링의 경우 준공 15년 이후 조합을 결성하여 진행할 수 있으며 기본 뼈대를 남기고 증축을 하게 됩니다. 뼈대를 남기고 증축하더라도 지하주차장 등 편의시설은 확충이 가능합니다. 수직증축의 방식과 수평증축의 방식이 있습니다. 초과이익 환수제가 적용되지 않습니다. 아래 단계를 거쳐 진행합니다. 

• 기본계획 수립
• 추진위원회 설립
• 조합설립인가
• 시공사 선정
• 안전진단 1차, 2차
• 건축심의 / 행위허가
• 이주/ 착공 / 입주

재건축은 30년 이상이 지난경우 안전진단을 진행하여 D등급이나 E등급을 받아야 진행이 가능합니다. 도로, 공원등의 기반시설 기부채납이 의무적이고 현재는 초과이익 환수제가 적용됩니다. 아래 단계를 거쳐 진행합니다. 

• 기본계획 수립
• 안전진단
• 정비구역 지정
• 추진위원회 설립
• 조합설립인가 
• 사업시행인가
• 관리처분계획
• 이주/ 철거/ 착공 / 입주

느티마을 수직증축 

분당 느티마을은 원래 수직증축 리모델링을 진행했습니다. 수직증축은 현재 높이에서 위로 3개층을 올리는 계획안이었습니다. 느티마을 3단지는 770세대에서 877 세대로 늘어나고 4단지는 1006 세대가 1154세대로 늘어나는 계획이었습니다. 

• 조합설립 - 2014.12
• 1차 안전진단 - 2015.11
• 1차 안정성 검토 2017.11 
• 시공사선정 - 포스코 2018.06
• 건축심의 - 2017.11
• 도시계획 심의 2018.03
• 경관심의 2018.04

수직 증축 방식으로 경관심의, 도시계획 심의까지 완료하고 2차 안정성 검토(2020.12) 통과를 하지 못하게 됩니다. 안정성 검토 기관은 한국건설연구원입니다. 한국건설기술연구원의 1,2차 안전진단과 1,2차 안전성 검토 등 총 4개 관문을 통과해야 리모델링 인허가를 받을 수 있습니다. 이 기간이 꽤 오래 걸립니다. 

 

전국에서 수직증축 리모델링 건축심의를 받은 단지는 서울시 송파구 성지아파트 1단지 뿐입니다. 이곳은 지반이 아주 튼튼한 곳으로 알려져 있습니다. 

 

느티마을은 2020년 12월 안전성 검토에서 실패한 후 수직증축을 포기하게 됩니다. 수평증축, 별동 증축으로 리모델링 방식을 바꾸어 2021년 7월 건축심의를 다시 통과하게 됩니다. 

 

느티마을 수평증축 (더샵 하이스트)

2022년 상반기 사업계획 승인을 얻는것을 목표로 진행 중입니다. 이주는 2022년 말 ~ 2023년 초 정도로 예상하고 있습니다. 

느티마을 수평증축 조감도

느티마을이 수평증축으로 선회한 이후 포스코에서 발표한 자료에 나와있던 조감도입니다. 리모델링을 하면서 다양한 커뮤니티 시설을 확충할 것을 예고했습니다. 3단지는 기존 세대수에서 103세대 증가, 4단지는 143 세대 증가 예정입니다.

 

리모델링 분담금 

현재 26평 (전용 58 제곱 ) -> 리모델링 후 31 평(전용 74 제곱) : 예상분담금 2억 원 안팎 

현재 28평 (전용 66, 67 제곱) -> 리모델링 후 34평 (전용 84 제곱) : 예상 분담금 2.5억 안팎 

 

예상되고 있습니다. 현재 복도식 아파트에서 3베이 판상형(34평)으로 대부분 구조가 바뀔 것으로 예상되고 있습니다. 기존 평형을 유지하는 경우에는 분담금을 최소화하고 2 베이 평면을 유지할 것이라고 합니다. 자세한 내용은 리모델링 조합이나 단지 내 부동산에서 확인하는 것이 필요합니다. 분담금은 변동 가능성이 있습니다. 

 

리모델링 매수시에는 층과 향이 기존 것을 유지하므로 층과 향을 고려하고 어떤 평면으로 바뀌는지 개별 물건마다 자세히 알아봐야 합니다. 라인마다 나오는 평면이 다르고 분담금이 다를 수 있습니다. 

 

최근에 포스코에서 수평증축을 진행하여 입주한 단지가 있습니다. 강남구에 있는 개포더샵트리에 입니다. 개포 우성 9차를 리모델링 한 단지로 세대수를 동일하게 수평증축하였습니다. 기존에 31평, 32평이 40평, 41평으로 늘어났습니다. 2008년 조합을 설립하여 2021년 12월에 입주를 시작하여 사업기간이 대략 13년 정도 소요되었습니다. 세대별 분담금은 대략 3.6억 에서 4억 정도였다고 합니다. 4억에 9평 정도 크기가 늘어난 셈입니다. 

 

이전에 서울에서도 리모델링 한 후 입주한 몇몇 단지가 있습니다. 2014년 리모델링을 완공하여 입주한 청담 래미안 로이뷰의 경우는 177세대 청담 두산아파트를 세대수 증가 없이 전용 면적을 8평 정도 늘리는 리모델링 하였고 세대당 약 3억 원의 분담금을 납부하였습니다. 대치동에 2014년에 입주한 래미안 하이스턴의 경우도 1:1 리모델링이었으며 세대당 25제곱미터씩 전용면적이 증가하였습니다. 분담금은 평균 2.5억이었습니다.