양도세 국세청 질문 답변 정리

 

국세청에 올라온 자료를 바탕으로 양도세 질문 답변 등록된 것을 알려드립니다. 

 

양도소득세는 비과세 못 받을 경우 금액이 큰 경우가 대부분이기 때문에 꼭 세무사, 세무법인의 상담을 받고 진행하시는 것이 좋습니다. 꼭 양도세 전문 세무전문가를 찾아가셔야 합니다. 복잡한 시나리오의 양도소득세라면 적어도 2~3곳의 세무사와 상담해 보시는 것을 추천드립니다. 

 

또한 매도 계약을 진행하기 전 (계약서 작성 전) 에 세무 상담을 받으셔야 합니다. 

이미 계약을 하면 잔금일정이 정해지기 때문에 공인중개사님도 일정을 조절할 수 없는 경우가 대부분입니다. 

 

1. 분양권 관련 

 

기존에는 분양권은 양도소득세 계산시 주택수에 포함되지 않는 권리였습니다. 

2020년에 분양권 관련 변경사항이 생겼습니다. 

 

분양권 취득시기를 잘 확인해야 합니다. 

2021년 1월 1일 이후  매수한 분양권은 취득세나 양도세 계산할때 주택수로 계산됩니다. 

 

질문1) 현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는가? 

 

답변1) 2020년 12월 31일 이전 보유한 분양권은 양도세 계산시 주택수에 포함되지 않으나 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권은 주택수에 포함됩니다. 취득은 분양권을 매수하는 경우도 포함되고 청약으로 분양 당첨 되는 경우에도 포함됩니다. 

 

 

질문2) 1세대 1주택자가 2021년 4월 2일 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당되는가? 

 

답변2) 2주택에 해당하나 현재 조합원 입주권에 적용되는 일시적 2주택 (1주택 + 1조합원 입주권) 비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택 + 1분양권) 에도 예외적으로 적용하도록 시행령이 발표되었습니다. 

 

1주택 1분양권 비과세 특례가 구체적으로 명시되었습니다. 

 

1주택자가 분양권 취득후 3년 이내 종전 주택을 양도하는 경우 

- 종전주택 취득후 1년 이상 지난후 분양권을 취득했어야 합니다. 

 

신규주택 완성 후 2년 내 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주.

신규주택 완공전 또는 완공후 2년 이내 종전주택 양도 해야 일시적 2주택 비과세를 받을수 있습니다. 

 

 

질문3) 비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우 양도소득세율은? 

 

답변3) 분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우 조정대상지역, 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율 적용됩니다. 

1년 미만 보유시 세율 70% , 1년 이상 보유시 세율 60% 입니다. (2021.06.01 이후 양도분 부터 적용) 

 

 

질문4) 2년 미만 보유 주택 및 조정대상지역 내 다주택자에 대해 인상된 양도소득세율은 언제부터 적용되는가? 

 

답변4) 2021년 6월 1일 이후 양도분 부터 적용됩니다. 

 

 

질문5) 1주택자가 2년 미만 단기보유 주택을 양도하는 경우 양도소득세 부담은 어떻게 달라지는가? 

 

답변5) 양도차익을 5억원으로 가정하면 아래와 같습니다. 

 

질문6) 1세대 2주택 또는 3주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 2021년 6월 1일 전, 후에 양도하는 경우 양도소득세 부담 차이는 ? 

 

답변6) 양도차익 5억원을 가정할 경우 4975만원 증가합니다. 

 

 

2. 중과세율 적용 관련 

 

질문1) 조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고 다시 그 날부터 3년 내 종전줕택을 양도하는 경우 2주택 중과세율을 적용하는가? 

 

답변1) 종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상은 아닙니다. 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않습니다. 일반세율 적용됩니다. 

 

 

질문2) 분양권 (2021.03.02 취득) 을 보유하고 있는 경우 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할때 주택 수를 어떻게 산정하는가? 

 

답변2) A씨가 서울 송파구에 있는 주택 양도시 -> 1세대 3주택 중과세율 적용 

1) 서울 송파구 1주택 보유, 기준시가 6억원 

2) 경기도 성남시 1주택 보유, 기준시가 2억원 

3) 대전시 유성구 1분양권 보유 , 2021.03.02 취득 

4) 전남 구례 1주택 보유 , 기준시가 2억원 

 

>> 1), 2) 수도권 소재 주택으로 주택수 포함됩니다. 3)은 2021.01.01 이후 취득한 분양권으로 주택수 포함됩니다. 

4) 수도권, 광역시 등 외 지역으로 기준시가 3억원을 초과하지 않으므로 양도세 중과 주택 계산시에만 주택수에서 제외됩니다. 

 

 

3. 장기보유특별공제 거주요건 관련 

 

양도세 장기보유특별공제

 

질문1) 1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도세 부담은 어떻게 달라지는가? 

 

답변1) 현재는 2년 이상 거주한 경우 최대 80% 공제율을 적용하나 2021년 1월 1일 이후 부터는 연 8% 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4% 로 구분하여 계산합니다. 

양도가액 20억원, 양도차익 10억원, 10년 이상 보유한 주택을 가정합니다. 

A씨는 10년 보유, 10년 거주 / B씨는 10년 보유, 2년 거주 

1) A 씨 : 2273만원으로 세부담 변동 없습니다. 

2) B 씨 : 2273만원에서 8833만원으로 6560만원 증가합니다. 

 

 

질문2) 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외에 주택을 모두 양도하고 남은 1주택 (고가주택 9억원이상) 을 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 언제부터 계산하는가? 

 

답변2) 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며 거주기간은 취득일 이후에 실제 거주한 기간에 따라서 계산합니다. 

 

 

4. 1세대 1주택 비과세 관련 

 

질문1) 2주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택) 을 2021년 1월 1일 이후 양도 (과세) 하고 남은 <최종 1주택> 을 양도하는 경우 <최종1주택> 의 비과세 요건 적용할 때 보유기간은 언제부터 계산하는가? 

 

답변1) 비과세가 적용되지 않은 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날 (B주택 양도일) 부터 계산합니다. 

 

질문2) 3주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세) 하여 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택을 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우 비과세 요건을 적용할때 보유기간은 언제부터 계산하는가? 

 

답변2) 남은 2주택이 일시적 2주택이 된 경우 양도하는 종전주택의 비과세 보유기간은 종전주택 취득일부터 계산합니다. 

 

질문3) 일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도하여 비과세 적용 후 신규주택을 취득하여 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 최종 1주택을 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는가? 

 

답변3) 처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일 부터 계산합니다. 

 

 

질문4) 2주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세) 하여 1주택이 된 후 다시 신규주택을 취득하여 일시적 2주택 상태에서 1주택을 2021.01.01 이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는가? 

 

답변4) 새로운 주택을 취득하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산합니다. 

 

질문5) 조정대상지역 내 종전주택을 보유한 1세대가 2018.09.13 이전에 취득한 조정대상지역 내 분양권 (1/2지분) 을 2018.09.14 이후 배우자에게 증여하는 경우 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간이 3년에서 2년으로 단축되는가? 

 

답변5) 2018.09.14 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규주택을 취득하는 경우 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간은 3년에서 2년으로 단축 됩니다. 

 

다만 2018.09.13 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리 (분양권, 조합원입주권) 를 취득한 경우. 2018.09.13 이전에 신규주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인 되는 경우에는 3년을 적용 합니다. 

 

 

질문6) 조정대상지역에 있는 1주택 보유자가 2019.12.17 이후 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하고 바로 신규 주택에 전입하였으나 종전주택을 신규주택 취득 후 1년이 지나서 양도 한 경우 양도세 부담은? 

 

답변6) 기존 주택을 1년 이후에 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않으며, 3년이 지나서 종전주택을 양도하는 경우에는 다주택자로서 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.