
양도소득세 계산할 때 필요경비는 얼마나 세금을 줄이는데 효과를 주는지 계산해봤습니다. 발코니 새시 교체를 하는 경우에 현금영수증을 받으면 양도소득세를 낼 때 세금이 얼마나 줄어드는지 정리했습니다.
양도소득세 계산방법

양도가액은 매도한 금액을 의미합니다. 취득가액은 매수한 가격을 의미합니다. 장기보유특별공제는 9억 이상 주택에 해당되며 조정지역에서는 1세대 1 주택인 경우 해당되며 비조정지역에서는 다주택의 경우도 장기보유특별공제를 일부 받을 수 있습니다. 기본공제는 매년 인당 250만 원 한도입니다.
1세대 1주택자이고 조정지역에서는 2년 이상 거주, 비조정지역에서는 2년 보유하는 경우 9억 원 이하의 주택은 1 주택자(일시적 2 주택자 포함)에 한해 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 이 경우에는 필요경비를 고민하실 필요가 없습니다.
양도세 장기보유특별공제
양도소득세 장기보유특별공제에 대해 알려드립니다. 1. 장기보유특별공제 말 그대로 부동산을 장기간 보유하면 양도세 계산할때 특별히 공제해주는 것을 의미합니다. 집값의 화폐가치가 물가
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9억 이상 주택 양도세 계산방법

세대 1주택자가 9억 원 이상 주택을 매도하는 경우 일단 9억 원 까지는 비과세를 적용해 줍니다. 9억 원 이상분에 한하여 위의 계산식으로 계산합니다.
과세대상 양도차익 계산 예시 (필요경비 계산안함)
- 8억에 매수, 10억에 매도한 주택 양도차익 = (10억-8억) * (10억-9억) / 10억 = 2억 * 1/10 = 2000만 원
- 5억에 매수, 15억에 매도한 주택 양도차익 = (15억-5억) * (15억-9억) / 15억 = 10억 * 2/5 = 4억 원
필요경비

필요경비에 해당하는 것은 취득비용, 자본적 지출액, 양도비용입니다. 부동산을 취득하는 과정에서 지출된 취득세, 법무사 비용, 중개수수료는 필요경비로 인정해 줍니다. 매도 시 발생한 중개수수료 역시 필요경비로 포함됩니다.
자본적 지출액은 부동산의 수명을 연장시키거나 가치를 높이기 위해 지출한 항목을 의미합니다. 대표적으로 발코니 샷시 설치 및 교체비용, 방이나 베란다 확장 공사비용, 보일러 교체비용이 여기에 해당됩니다. 현금영수증 등 지출증빙이 있어야 합니다.
양도소득세율

양도소득세율은 과세표준이 클수록 세율이 올라가는 구조입니다. 양도소득세 과세표준이 4000만 원으로 계산되었다면 1200만원까지는 6% 세율을 적용하고 1200만원에서 4000만원까지는 15% 세율을 적용하게 됩니다. 계산식이 번거로우니 4000만원 * 15% - 108만 원으로 계산하면 됩니다. 세율에 누진공제액이 같이 표시되는 이유입니다.
필요경비의 효과
예를 들어 내가 아파트를 매수하고 샷시를 전체 교체했다고 가정해보겠습니다. 요즘 인건비와 자재값이 많이 올라서 전용 84 제곱미터 기준 모든 창호 교체를 한다고 하면 1000만 원 이상 발생합니다.
예시 1) 9억 원 까지 비과세를 받는 것으로 가정합니다. 6억 원에 매수, 10억 원에 매도, 취득세 660만 원, 매수 부동산 수수료 300만 원, 매도 부동산 수수료 500만 원, 장기보유 특별공제는 없는 것으로 가정하고 기본공제 250만 원은 적용해보겠습니다.
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 10억 - 6억 - (660+300+500=1460만) =3억 8540만 원
과세대상 양도차익 = 3억 8540만 * (10억-9억)/10억 = 3854만 원
3854만원 - 기본공제 250만 원 = 3604만 원
양도소득세 = 3604만 *15% - 108만 = 432만 6천 원 (지방소득세 43만 2천 원 추가 발생)
예시 1-1) 위와 같은 상황에서 새시 교체 1000만 원을 필요경비로 넣어 계산하는 경우
양도차익 = 10억 - 6억 - 1460만 - 1000만 = 3억 7540만 원
과세대상 양도차익 = 3754만 원
3754만원 - 기본공제 250만 원 = 3504만 원
양도소득세 = 3504만 *15% - 108만 = 417만 6천 원 (지방소득세 41만 7천 원 추가 발생)
결론 : 1000만 원 새시 교체가 필요비용으로 계산되었을 경우 양도소득세 (지방소득세 포함) 약 16만 원을 줄여주게 됩니다.
예시 2) 다주택자 케이스로 9억 원 이하 비과세는 못 받으나 양도세 중과되지 않는 경우를 가정합니다. 3억 원에 매수, 9억 원에 매도, 취득세 330만 원, 매수 부동산 수수료 120만 원, 매도 부동산 수수료 450만 원, 장기보유 특별공제는 없는 것으로 가정하고 기본공제 250만 원은 적용해보겠습니다.
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 9억 - 3억 - (330+120+450= 900만) = 5억 9100만 원
과세대상 양도차익 = 5억 9100만 원
5억 9100만 - 기본공제 250만 = 5억 8850만 원
양도소득세 = 5억 8850만 *42% - 3540만 = 2억 1177만 원 (지방소득세 2117만 7천 원 추가 발생)
예시 2-2) 예시 2번 상황에서 새시 교체 2000만 원을 필요경비로 넣어 계산하는 경우
양도차익 = 9억 - 3억 - 900만 - 2000만 = 5억 7100만 원
과세대상 양도차익 = 5억 7100만원
5억 7100만 - 기본공제 250만 = 5억 6850만 원
양도소득세 = 5억 6850만 *42% -3540만 = 2억 337만 원 (지방소득세 2033만 7천 원 추가 발생)
결론 : 2000만 원 샷시 교체가 필요비용으로 계산되었을 경우 양도소득세 (지방소득세 포함) 약 924만 원을 줄여주게 됩니다.
필요경비는 양도소득세가 많이 나오는 경우일수록 세금을 줄여주는 효과가 큰 것으로 보입니다.
홈택스 양도세 신고 방법
국세청 홈택스 사이트에서 양도세 셀프로 신고하는 방법을 알려드립니다. 이전에 포스팅을 한 적이 있었는데 메뉴 구성들이 조금 바뀌어서 최신 버전으로 알려드립니다. 양도세 신고대상 기본
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부동산 계산기(http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/)를 이용하면 쉽게 계산해보실 수 있습니다.
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