전세권설정 전세보증보험 차이

임대차 계약을 한 경우 세입자의 전세 보증금을 지키는 방법에는 크게 3가지 방법이 있습니다. 전입신고 및 확정일자 받기, 전세권 설정하기, 전세보증보험 가입하기입니다. 각각의 차이와 장점 단점에 대해 알려드립니다. 

 

전세 보증금이 위험해 지는 상황 

대표적으로 임대인(집주인) 소유의 집이 경매에 넘어가는 경우입니다. 대출 원리금이 지속적으로 연체되거나 국세 체납, 사업을 하는 경우, 직원 월급 체납 등의 이유로 경매에 붙여집니다. 보증금이 위험하다고는 할 수 없지만, 전세 만기일에 후속 세입자가 구해지지 않거나 매도가 진행되지 않는 경우에도 전세금 반환을 미루는 경우들이 생깁니다. 이때에도 세입자 입장에서는 계획한 일정이 어긋나게 되어 복잡해지는 상황이 발생하기도 합니다. 

 

전입신고와 확정일자

비용을 들이지 않고 가장 간단한 방법으로 임대보증금을 지키는 방법은 전입신고와 확정일자를 받는것입니다. 내가 임차해서 살고 있는 집이 경매에 넘어가는 경우 전입신고가 되어 있고 확정일자를 받았다면 순위가 부여되며 후순위 채권자보다 우선하게 됩니다. 전입신고와 확정일자의 효력은 신고한 날 다음날 0시부터 발생합니다. 예를 들어 2021년 12월 31일에 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면 효력은 2022년 1월 1일부터 발생합니다. 

 

오프라인으로도 진행이 가능하고 온라인으로도 진행이 가능합니다. 

오프라인으로 진행하려면 주민센터(행정복지센터) 에 방문하여 접수하면 됩니다. 이때 임대차계약서와 신분증이 필요합니다. 전입신고 시 확정일자 신청을 동시에 할 수 있습니다. 확정일자는 임대차계약서에 도장 날인됩니다. 온라인으로 신청하는 경우는 전입신고는 정부 24 사이트에서 가능하며 확정일자는 인터넷등기소 사이트에서 가능합니다. 

 

전세권 설정

전세권 설정은 임대인의 동의 없이는 불가능합니다. 등기부등본에 전세권 내용을 기재하는 등기절차가 필요하기 때문입니다. 이때 임대인의 주민등록 초본, 인감증명서, 인감도장, 등기권리증 이 필요하며 임차인의 주민등록등본, 도장, 신분증, 임대차계약서가 필요합니다. 셀프등기를 하거나 법무사의 도움이 필요합니다. 

등기해야 효력이 발생하며 등기부등본에 표시됩니다. 전세 퇴거 시 말소해야 하는 권리입니다. 

 

전세권 설정 시 전입신고를 하지 않더라도 전세계약기간이 끝나면 보증금 반환청구소송을 제기할 수 있습니다. 경매 진행이 가능합니다. 경매 진행 시 배당금 요구 절차가 따로 필요 없습니다. 전세권 설정을 하는데도 비용이 발생합니다. 전세금액에 비례해서 증가하며 전세 보증금의 0.2% 가 등록세로 발생합니다. 또한 등록세의 20% 를 교육세로 내야 하며 증지대 15,000원 과 법무사 비용이 추가로 발생합니다. 말소시에는 셀프로 진행하는 경우 등록 면세 6,000원 지방교육세 1,200원 등기신청 수수료 3,000원 이 발생합니다. 

 

전세보증보험

총 3곳의 보증기관이 있으며 보증기관마다 가입 가능 한도와 가입 가능한 주택의 유형이 조금씩 다릅니다. 보험료도 약간씩 차이가 있습니다. 주택도시 보증 공사 (HUG) , 주택금융공사 (HF), 서울보증보험 (SGI) 세 곳입니다. 전세보증보험은 전세금을 문제없이 돌려받을 수 있도록 보증기관에 가입하는 보험입니다. 

전세보증보험 가입의 장점은 전세금을 임대인에게 돌려받기 어려운 상황이 되면 보증기관에서 전세금을 받을수 있습니다. 보증기간은 보증서 발급일부터 전세계약 만료일 후 1개월까지입니다. 보증보험 가입의 단점은 보험료가 발생합니다. 전세보증금에 비례해서 보험 가입금액이 커지게 됩니다. 또한 가입이 불가능한 주택 유형이 있고, 남은 계약기간에 따라 가입 제한이 있는 경우도 있습니다. 

 

보증보험에 가입하려면 공인중개사 직인이 찍힌 전세계약서가 필요합니다. 즉, 개인과 개인 간에 양식을 채워 넣은 계약서로는 보증보험 신청을 할 수 없습니다. 본인의 임대차 계약보다 선순위 권리 (압류, 가압류 등) 이 있는 경우 가입이 거절됩니다. 임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 

 

주택금융공사 (HF)

가입 가능한 대상이 가장 적은 전세보증보험을 취급합니다. 타 기관에 비해 보험료가 저렴합니다. 보증한도는 최대 2억 원이며 보증수수료는 0.07%입니다. 임차보증금은 수도권 5억 원 이하 , 지방은 3억 원 이하로 제한이 있으며 1주택자 까지 가입이 가능합니다. 보유주택은 9억원을 초과하면 가입이 거절됩니다. 보증기간동안 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 취득하지 않아야 합니다. 

 

주택도시보증공사 (HUG)

아파트와 오피스텔은 가입이 가능하지만 도시형 생활주택은 가입할 수 없습니다. 보증한도는 주택 가격의 70 ~ 100% 이내입니다. 전세보증금 한도는 수도권 7억 원 이하, 이외 지역은 5억 원 이하입니다. 아파트 보증수수료(1년)는 전세보증금의 0.128% , 아파트 이외 주택은 0.154%입니다. 전세 계약기간이 1/2 이상 남아 있어야 가입이 가능합니다. 전세를 재계약하는 경우는 전세계약 만료일 1개월 전 ~ 갱신 후 계약기간 1/2 경과하기 전까지 가입이 가능합니다. 

 

서울보증보험 (SGI) 

가입 가능한 범위가 가장 넓습니다. 아파트 오피스텔뿐만 아니라 도시형 생활주택도 가입이 가능합니다. 보증금 한도도 제한이 가장 적습니다. 아파트의 경우 보증금 제한이 없으며 기타 주택은 10억 원 한도로 가능합니다. 대신 보증수수료(1년)가 가장 높은 편입니다. 아파트는 0.192%이며 아파트 외 주택은 0.218%입니다. 임대차 계약이 시작되고 10개월 이내에 가입해야 하며 임대차 계약기간이 1년인 경우는 5개월 이내에 가입해야 합니다.