지식산업센터 장점 단점

투자용 부동산중에 최근 인기를 얻고 있는 지식산업센터의 장점 단점에 대해 알려드립니다. 투자 시 주의할 점도 알려드립니다. 

 

수익형 부동산과 주거형 부동산 비교 

수익형 부동산은 시세차익 보다는 월세 수익을 목표로 하는 부동산을 말합니다. 비거주 용인 상가나 지식산업센터 업무용 오피스텔이 있고 주거용 부동산 중에는 아파트, 빌라, 주거용 오피스텔이 대표적입니다. 주거용 부동산에 대해 최근 몇 년간 각종 규제가 늘어나면서 수익형 부동산에 관심이 높아지는 추세입니다. 수익형 부동산은 월세 수입을 통한 현금흐름이 목표이기 때문에 월세수익률이 중요합니다. 

 

월세수익률 = 월세금액 * 12 / ( 매매가격 - 보증금 ) * 100으로 계산할 수 있습니다. 

수익형 부동산의 경우 월세금액을 이용하여 주변 수익률을 적용하고 부동산의 매매가격을 결정하게 됩니다. 거래 사례 비교도 하지만 대체로 수익환원법에 의해 매매 가격이 결정됩니다. 

 

지식산업센터란?

과거에는 아파트형공장이라는 이름으로 언급되었습니다. 

< 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 >에 정의되어 있습니다. 법에 정의된 지식산업센터는 동일 건축물에 제조업 지식산업 및 정보통신산업, 벤처기업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 지상 3층 이상 6개 이상의 사업장이 입주할 수 있는 집합건축물이라고 되어있습니다. 즉, 한 건물 내에 호실별로 별도의 등기(소유주가 다름)로 나누어져 있습니다. 동일 소유주가 여러 개의 호실을 소유하는 것은 가능합니다. 대체로 지식산업센터는 규모가 크고 100개 호실 이상인 경우가 대부분입니다. 소유주가 여럿이고 규모가 크기 때문에 전문 관리회사를 두고 공동구역을 관리하는 경우가 대부분입니다. 

 

지식산업센터 내에서는 용도상 <공장> 과 <지원시설> 두 종류로 나뉩니다. <공장> 용도에서는 실제 공장보다는 사무실로 많이 이용되고 있습니다. 제조업체보다는 소프트웨어 개발업체나 설계회사, 디자인 회사 등 이 입주해있는 경우가 많습니다. <지원시설> 은 입주민의 편의시설에 해당됩니다. 편의점, 커피숍, 미용실, 문구점 등이 이에 해당됩니다. 

 

2020년 2월 기준 전국에 약 1100여개의 지식산업센터가 있습니다. 수도권에 80% 이상이 몰려있습니다. 산업단지 내에 위치한 것과 산업단지 밖 (개별입지)에 위치한 것으로 나눌 수 있습니다. 산업단지 안에 있는 지식산업센터는 산업단지 광리 공단에서 관리하며, 개별입지의 지식산업센터는 지자체가 관리합니다. 

 

지식산업센터 장점

상가나 오피스텔은 아무곳에나 지을 수 있기 때문에 공급 급증 가능성이 있지만 지식산업센터는 아무 곳에나 지을 수 없습니다. 즉, 공급이 늘어날 수는 있지만 공급물량이 쏟아져 나오지는 않습니다. 실제 서울에서도 몇몇 자치구에는 지식산업센터가 꽤 있는 편이지만 지식산업센터가 없는 지자체가 훨씬 더 많습니다. 

 

주거용 부동산에 비해 업무용 부동산은 경기에 따른 기복이 적습니다. 또한 현재 주거용 부동산에는 대출 규제가 촘촘하게 적용되어 레버리지를 이용하기 어렵지만 업무용 부동산에는 대출 규제가 거의 없습니다. 회사들이 주로 임차하기 때문에 한번 입주하면 꽤 오래 임차계약을 유지한다는 장점이 있습니다. 실제 사업장 규모를 키우는 회사들은 옆 호실을 같이 임차하여 벽을 허물고 사용하는 경우도 종종 있습니다. 퇴거 시 복구하면 됩니다. 

 

지식산업센터 단점

 

입주업종의 제한이 있습니다. IT, BT, 엔지니어링, 설계 등의 회사만 입주가능합니다. 소유자 업종의 제한이 아니라 입주자의 업종제한입니다. 입주 불가능 업종은 무역, 도소매, 유통, 의료기기 판매업 등이 있습니다. 세무사, 회계사, 변호사, 공인중개사 등은 < 공장 > 용도에는 입주 불가능하고 <지원시설> 에는 가능합니다. 

 

실사용자 혜택

지식산업센터를 매수하여 직접 사용하는 실사용자에게는 세금감면, 공적자금 대출의 혜택이 있습니다. 임대사업자에게는 적용되지 않습니다. 5년간 직접 사용하고 분양받거나 분양권을 매수하는 경우 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 가 감면됩니다. 

 

투자 시 주의할 점 

 

완공된 후 개별입지의 지식산업센터 소유에는 제약이 없지만 분양은 반드시 적정 업종의 사업자가 받아야 합니다. 입주자 모집공고문에서 확인이 가능합니다. 분양을 받는 경우 토지는 면세이고 건물가액에 대해 10% 부가가치세가 발생합니다. 산업단지 내 지원시설은 임대 목적으로 매수가 가능하지만 산업단지 내 지식산업센터 공장 호실들은 임대 목적으로 취득이 불가능합니다. 다만 본인이 호실의 절반 이상을 쓰고 일부를 임대하는 것은 가능합니다. 

 

참고로 서울의 산업단지는 서울디지털산업단지(구로디지털, 가산디지털), 마곡산업단지, 서울온수산업단지가 있습니다. 

 

업무지원시설은 취득세 감면혜택이 없습니다. 공장 용도라도 임대 목적으로 사용하면 세금 혜택이 없습니다. 

임대를 하는 경우 임대소득세를 고려해야 합니다. 양도차익이 있다면 양도소득세도 고려해야 합니다. 도시의 큰 건물은 교통유발부담금 발생 가능성이 있습니다. 

 

택지개발지구에는 지식산업센터가 신규로 많이 공급되는 추세여서 분양률이나 실제 이용현황을 확인하고 투자 여부를 결정하는 것이 필요합니다.