홈택스 양도세 신고 방법

국세청 홈택스 사이트에서 양도세 셀프로 신고하는 방법을 알려드립니다. 이전에 포스팅을 한 적이 있었는데 메뉴 구성들이 조금 바뀌어서 최신 버전으로 알려드립니다. 

 

양도세 신고대상 

 

기본적으로 부동산을 양도(매도) 하는 경우에는 양도소득세 신고 대상이 됩니다. 양도소득세 비과세 대상인 경우에는 <소득세법> 제105조 및 제110조에 따른 신고의무가 없습니다 라고 국세청 홈페이지에 안내되어 있습니다. 실제로는 양도가 발생하였으니 신고하라고 우편으로 안내장이 오는 경우가 있습니다. 찜찜하시다면 홈택스에서 비과세 신고하시면 됩니다. 아래 신고서 작성요령에서 비과세 케이스인 경우도 알려드립니다. 

 

기본적으로 양도소득세 비과세는 9억이하 주택 (시가 기준)이며 1세대 1 주택인 경우에 양도했을 때입니다. 조정대상지역이나 투기과열지구 지정 이후에 매수한 경우에는 2년 거주요건 만족하여야 비과세 가능합니다. 규제지역 지정전 매수하였거나 비조정지역의 경우 2년 보유하시면 비과세입니다. 

 

양도세 신고기한 

 

양도가 발생한 달의 말일 부터 2개월 후 까지입니다. 양도는 잔금이나 등기접수 중 빠른 날짜 기준입니다. 예를 들어 4월 1일에 잔금을 하였다면 4월 30일부터 2개월 후까지 이므로 6월 30일이 됩니다. 6월 30일까지 신고 및 납부 완료하셔야 합니다. 

 

양도세 셀프 신고 방법 

 

세무서에 방문해서 신고하셔도 되지만 인터넷 국세청 홈택스 사이트에서 하시는 것이 편리합니다. 모바일앱 손택스에서도 신고 납부가 가능합니다. 개인적으로는 PC로 하는 것을 선호합니다. 홈택스 사이트에 공인인증서 등록을 하시고 로그인을 한 뒤에 신고/납부 - 세금신고 - 양도소득세를 선택합니다. 

 

양도소득세 신고서 작성요령 

 

간편신고 - 예정신고 작성을 선택하고 기본정보를 입력합니다. 다음 화면에서 매매계약서를 보고 양수인 (매수인) 정보를 확인하시고 입력하시면 됩니다. 일반적인 타인과의 매매거래는 "무관계"를 선택하시면 됩니다. 매수인이 단독명의인 경우 지분은 100/100으로 입력하시면 되고 공동명의인 경우 지분은 각각 50/100으로 입력하시면 됩니다. 

 

과세구분을 선택합니다. 이때 비과세 신고를 하시는 경우라면 비과세대상에 체크하시면 됩니다. 양도 물건 종류에는 일반주택 , 분양권, 입주권 등 본인이 매매한 종류를 선택하시면 됩니다. 

 

홈택스양도소득세신고-양도물건종류

 

다음은 세율구분입니다. 

 

홈택스양도세신고-세율구분

본인이 매도한 물건의 세율을 선택합니다. 위에 조정대상지역 조회 버튼을 선택하시면 해당 부동산이 규제지역인지 여부를 확인하실 수 있습니다. 조정지역 2 주택은 기본세율+10% p , 조정지역 3 주택 이상은 기본세율+20% p입니다. 6월 1일부로 +20% p , +30% p로 변경되었습니다. 

 

자산 소재지 주소를 검색해서 채워 넣고 양도일자와 취득일자를 입력하면 됩니다. 

 

취득가액 및 필요경비 입력입니다. 크게 주요경비와 기타 경비로 나뉘어 있습니다. 주요 경비에는 매입가액, 취득세. 기타 부대비용-법무사 비용, 기타 부대비용-취득 중개수수료, 양도 시 중개수수료 등이 있습니다. 

 

홈택스양도세신고-필요경비

 

매입가액은 매수시 작성했던 계약서를 보고 매수한 금액을 입력하시면 됩니다. 취득 중개수수료와 양도 시 중개수수료는 선택하시고 사업자등록번호를 모르더라도 지급일자를 선택하시고 지급금액과 증빙 종류를 현금영수증 선택하시면 됩니다. 해당 날짜에 발생한 수수료가 자동조회됩니다. 

홈택스양도세신고-필요경비

취득 시 법무사를 통해 소유권 이전등기를 한 경우는 법무사 영수증에서 취득세, 지방교육세, 농특세 금액만 제외한 모든 금액을 더해서 법무사 비용에 넣으시고 나머지 취득세 및 세금을 취득세 항목에 넣으시면 됩니다. 매수 시 셀프등기하신 경우라면 취득세 부분에 세금 넣으시고 기타 경비에서 채권 매각차손 및 기타 경비에 채권 할인액 넣으시면 됩니다. 인지대는 기타 부대비용- 기타에 넣으시면 됩니다. 

 

양도세 자동 계산 

 

양도가액과 취득가액, 필요경비를 잘 넣으셨다면 자동으로 계산되어 항목별 금액이 나옵니다. 

 

홈택스양도세신고-양도세자동계산

 

이때 확인해야 할것은 장기보유 특별공제가 해당된다면 오른쪽 칸에 본인 적용되는 내용을 넣으시면 됩니다. 적용 배제라면 적용 배제를 선택하시면 됩니다. 올해 양도소득 기본공제 사용하지 않으셨다면 250만 원 입력하시면 됩니다. 해외주식 양도소득 기본공제 사용하셨더라도 부동산 양도사실이 없어 부동산 관련으로 양도소득 기본공제를 받지 않으셨다면 250만 원 입력하시면 됩니다. 부동산과 주식의 기본공제는 별개입니다. 11번 전자신고세액공제 2만 원은 자동 입력되어 있습니다. 

 

이제 입력은 끝났습니다. 홈택스 메인화면으로 돌아와서 증빙서류제출 선택하시고 업로드 하시면 됩니다. 매수 계약서, 매도 계약서, 매수 부동산 수수료 영수증, 매도 부동산 수수료 영수증, 법무사 영수증 업로드하시면 됩니다. 매수 시 셀프등기하셨으면 취득세 영수증, 정부인지 영수증, 등기신청 수수료 영수증, 채권 할인 영수증 업로드하시면 됩니다. 

 

홈택스 메인 화면에서 신고/납부 - 세금납부 - 국세납부 - 납부할 세액 조회 납부 선택하시면 신고 내역과 납부할 세금이 안내되어 있습니다. 신고/납부 - 양도소득세 - step 2 신고 내역에 보시면 지방소득세 신고 이동 버튼이 있습니다. 지방소득세는 지방세여서 따로 신고 납부해야 합니다. 

 

본인 신용카드로 납부하는 방법과 타인 신용카드로 납부하는 방법 참고하세요. 

양도세 카드 납부 타인 납부