종부세 임대소득세 국세청 질문 답변 정리

국세청에 올라온 자료를 바탕으로 종부세 질문 답변을 알려드립니다. 

임대소득세 관련 내용도 함께 정리했습니다. 

 

종부세는 새 부동산을 매입하기 전에 명의 배분이 중요하므로 집을 갈아타거나 새로 취득하기 전에 세무사와 상담을 통해서 시물레이션 해볼수 있습니다. 또한 양도세와 재산세 종부세를 종합적으로 고려해 보는 것도 중요합니다. 

 

이미 매수 계약을 하고 잔금 전이라면 공인중개사님과 매도인의 양해를 구하고 단독명의에서 공동명의로 혹은 공동명의에서 단독명의로 변경을 요청하는 것도 방법입니다. 

 

법인과 임대사업자 관련 내용은 정리하지 않았습니다. 

 

1. 종부세 과세표준 및 세율 적용 

 

질문1) 조정대상지역에 2주택을 보유하던 상태에서 2020.09.01 주택 1호가 조정대상지역에서 해제된 경우 일반 세율을 적용받는가? 

 

답변1) 조정대상지역 판정은 과세기준일 (매년 6월1일) 현재를 기준으로 적용하므로 2020년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며 2021년 귀속분 부과시에는 일반 2주택자에 해당합니다. 

 

 

질문2) 부부가 조정대상지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택수 판정은? 

 

답변2) 종부세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당합니다. 

 

 

2. 종부세 세액공제 적용 

 

질문1) 부부 공동으로 1주택을 보유하는 경우 (다른 세대원은 보유 주택 없음) 세액공제가 적용되는가? 

 

답변1) 2020년 종부세 개편안에 따라 2021년 부터 변경될 예정입니다. 

 

2021년 부터는 부부 공동명의 1세대 1주택자도 고령자 공제, 장기보유세액공제를 받을수 있습니다. 

부부 공동명의, 단독명의 혜택 중 선택 가능해 집니다. 본인에게 유리한 방식으로 선택 가능합니다. 

 

기존처럼 부부 각각 6억원씩 총 12억원을 공제 받거나 단독명의 같이 9억원 공제에 고령자 공제, 장기보유공제를 받을수 있습니다. 

 

 

질문2) 종부세 계산시 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을수 있는 1세대 1주택자의 범위가 어떻게 되는가? 

 

답변2) 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우를 말합니다. 

그 주택을 소유한 소득세법 제 1조의2 제1항제1호에 따른 거주자를 의미합니다. 

하지만 위 개정안이 2021년 부터 적용됩니다. 

 

 

질문3) 아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 종부세 합산배제 되는가? 

 

답변3) 아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 종부세 합산배제 됩니다. 다만 1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 2018년 9월 14일 이후 새로 취득한 조정대상지역에 소재한 주택은 장기임대주택으로 등록하더라도 종부세 합산배제 대상에서 제외됩니다. 

 

2020년 7월 11일 이후 장기매입임대주택으로 신청한 아파트는 임대사업자 등록후 10년 이상 임대하더라도 종부세 합산배제를 받지 못합니다. 

 

 

3. 임대소득세 

 

임대소득세의 경우 종합소득세로 신고 하는 경우도 잘 살펴봐야 하지만 기타 혜택 요건이 변동되는지 잘 확인하셔야 합니다. 

 

질문1) 주택임대소득세 과세대상은? 

 

답변1) 주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자 입니다. 

 

A. 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자 - 기준시가 9억원을 초과하는 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세 합니다. 

B. 주거전용면적이 40 제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2021년 까지 제외됩니다. 

 

 

질문2) 미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인가? 

 

답변2) 주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택수는 부부합산하여 계산하고 직계존비속이 소유한 주택수는 포함하지 않습니다. 미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 아니합니다. 

 

다만 본인 소유 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세를 과세 합니다. 국외주택을 소유하고 월세 임대수입이 발생하는 경우에도 과세합니다. 

 

 

질문3) 부부 합산하여 4주택을 소유하고 있지만 3개 주택은 주거전용면적이 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억원 이하이고 (1개의 주택은 기준시가가 3억원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는가? 

 

답변3) 2021년 귀속까지 소형주택 (주거전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억원 이하) 은 간주임대료 과세대상 판단시 주택 수에 포함되지 않으므로 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않습니다. 

다만 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상에 해당됩니다. 

 

 

질문4) 이사 등으로 일시적 2주택을 소유한 경우에도 과세되는가?

 

답변4) 2주택 소유기간 동안의 월세 임대수입은 소득세가 과세됩니다. 

 

 

질문5) 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 과세대상인가?

 

답변5) 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택 임대소득이 과세됩니다. 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세됩니다. 

 

 

질문6) 다가구주택도 한 채만 소유하고 있으면 비과세 되는가?

 

답변6) 구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고 기준시가가 9억원을 초과하지 않으면 비과세 됩니다. 

 

 

질문7) 기준시가 9억원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 소유자라도 월세에 대해 과세하는데 판단기준일은?

 

답변7) 과세기간 종료일 (12월 31일) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단합니다. 

 

 

질문8) 2주택 또는 기준시가가 9억원을 초과하는 1주택을 소유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세를 신고해야 하는가? 

 

답변8) 부부 합산 2주택 소유자와 기준시가 9억원 초과 1주택 소유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세없이 전세금만 받는 경에는 소득세 신고대상이 아닙니다. 

 

전세금은 부부 합산하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며 2021년 까지는 소형주택은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외 됩니다. 

 

 

질문9) 주택임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 소유주택 수인지, 임대주택 수인지?

 

답변9) 주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유주택을 합산하여 판단합니다. 

 

 

질문10) 갑과 을이 공동으로 주택을 소유 (지분 50:50) 하고 있는 경우 갑과 을의 주택수는? 

(갑과 을 모두 다른 주택은 없음)

 

답변10) 공동소유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일때는 각각의 소유로 계산합니다. 

다만 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 줕택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유 주택으로 계산합니다. 

 

 

질문11) 소수지분(지분율 50% 미만) 주택만 소유하고 있는 경우 2주택 이상자라도 임대소득에 대해 과세가 안되는가?

 

답변11) 소수지분 공동소유 주택은 과세대상 판단 시 주택수에 포함되지 않습니다. 

다만 2020년 귀속부터 소수지분자도 해당 주택 임대 수입금액이 연간 6백만원 이상이거나 기준시가 9억원 초과 주택의 지분이 30% 초과할 경우 소유주택수에 포함됩니다. 

 

 

4. 간주임대료 

 

질문1) 주택 보증금 등에 대한 간주임대료란? 

 

답변1) 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금등에 대해서는 정기예금이자율 (2020년 귀속 1.8%) 에 해당하는 금액 만큼은 임대료로 간주합니다. 

다만 주택의 경우 부부 합산 3주택 이상 소유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억원을 차감한 금액의 60% 에 대해 과세 합니다. 

 

 

질문2) 공동 소유주택의 간주임대료 계산방법은? 

 

답변2) 공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억원을 공제합니다. 

 

 

질문3) 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 소유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는가? 

 

답변3) 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택수에서 제외됩니다. 비소형 주택을 3채 이상 소유하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않습니다. 다만 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함하여 신고해야 합니다. 

 

 

5. 주택임대소득 신고 납부 

 

질문1) 임차인으로부터 관리비 및 공공요금을 받은 경우 주택임대수입금액 계산 방법은?

 

답변1) 임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우 전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입하지 않습니다. 다만 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입, 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등을 수령하는 경우 총수입금액에 산입합니다. 

 

 

질문2) 주택임대소득에 대한 신고방법은? 

 

답변2) 주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있으며 다음해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부하여야 합니다. 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우에는 6월 30일까지 입니다. 

 

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 (세율 14%) 중 선택하여 신고할수 있습니다. 

주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고해야 합니다. 

 

 

질문3) 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느것이 유리한가? 

 

답변3) 임대업등록 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 판단하기 어렵습니다. 국세청 홈택스에서 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공합니다. 

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