공공재개발 2차 후보지 발표

2021.03.29 공공재개발 2차 후보지가 발표되었습니다. 

그동안 진행상황과 지정된 구역 내용 알려드립니다. 

 

공공재개발은 주거환경정비를 위해 공공시행자가 추진하는 정비사업을 의미합니다. 

한국토지주택공사(LH) 와 서울주택도시공사(SH) 가 공공시행자로 참여하게 됩니다. 

 

1. 진행상황

 

이전 포스팅에서 정리했던 내용 참고하세요. 

공공재개발 장점 단점 진행현황

2020.11.16 처음 공공재개발 후보 공모 신청현황이 발표되었습니다. 70개 구역이 신청을 했습니다. 

 

2021.01.15 공공재개발 후보지 8곳이 발표되었습니다. 

흑석2, 양평13, 용두1-6, 봉천13, 신설1, 양평14, 신문로2-12, 강북5 구역이었습니다. 

이때 선정되지 않은 구역들은 차기 선정위원회에서 재검토 할 방침이라고 발표하였습니다. 

 

2021.02.24 2차 후보지를 발표합니다. 

천호1, 고덕2-1, 고덕2-2, 번동148, 상계3, 용두3, 전농9, 본동47, 아현1, 대흥5, 홍은1, 충정로2, 연희동721, 금호23, 하왕십리, 성북1, 장위8, 장위9, 성북4, 거여새마을, 신월7동2, 신길1, 신길밤동산, 신길16, 도림동, 한남1, 숭인동1169, 중화1

총 28개 구역이었습니다. 이때 3월말에 열리는 선정위원회를 거쳐 최종 선정여부가 결정된다고 발표하였습니다. 

 

어제 (2021.03.29) 선정내용이 발표되었습니다. 

 

공공재건축 관련 내용도 참고하세요 

공공재건축 장점 단점

 

2. 공공재개발 직접시행개발 비교

 

공공재개발 공공재건축 관련 뉴스들이 나오다가 2021.02.04 에 공급대책에서 직접시행 방식 개발이 등장하면서 혼란스러워진 부분들이 있습니다. 2.4 대책에서 언급된 직접 시행방식의 정비사업과 공공재개발은 다른 사업입니다. 

 

공공재개발은 기존 민간 재개발처럼 조합을 결성하고 관리처분방식에 따라 정비사업을 진행합니다. 

용적률완화를 적용받으며 공공이 참여하거나 공공과 조합이 같이 사업을 진행하는 방식입니다. 

 

2.4 대책에서 언급한 직접시행방식은 3080+ 재개발로 네이밍을 한것으로 보입니다. 

이 방식은 토지를 수용해서 공공이 진행하고 사업후 반환하는 방식입니다. 

종상향이나 용적률 완화를 적용받습니다. 기부채납 비율도 상대적으로 낮은편입니다. 

 

3. 향후일정

 

 

올해 5월 6월중에 주민설명회를 개최할 예정이고 7월에는 예정구역을 지정할 예정입니다. 

10월 부터는 정비계획을 수립 착수 하고 2022년에는 정비구역 및 시행자를 지정할 예정입니다. 

 

4. 보류 결정된 사업장 

 

 

기존에 언급되었던 사업장중에 보류 결정된곳은 총 8곳입니다. 

도림26-21, 신길16, 신길밤동산, 번동148, 용두3, 대흥5, 아현1, 하왕십리 입니다. 

용적률, 높이 제한 완화 만으로는 사업성 개선에 한계가 있거나 주민 이견으로 재논의 대상이 되었습니다. 

 

주민 반대여론으로 선정 제외된 곳은 총 4곳입니다. 

고덕2-1. 고덕2-2. 한남1, 성북4 입니다. 

 

5. 제약사항 

 

 

이전 공공재개발 발표때마다 언급되었던 제약사항들이 다시 언급됩니다. 

오늘 (2021.03.30) 부터 공공재개발 후보지 16곳은 토지거래허가구역으로 지정됩니다. 

 

권리산정기준일은 2020.09.21 로 결정되었습니다. 

이후 지분쪼개기 등으로 취득한 지분은 조합원자격을 얻을수 없습니다. 

 

6. 결정된 사업장 

 

 

총 16곳이 선정되었습니다. 

 

노원구 - 상계3

강동구 - 천호A1-1 

동작구 - 본동 

성동구 - 금호23

종로구 - 숭인동1169

양천구 - 신월7동-2

서대문구 - 홍은1, 충정로1, 연희동721-6

송파구 - 거여새마을 

동대문구 - 전농9

중랑구 - 중화122

성북구 - 성북1, 장위8, 장위9

영등포구 - 신길1 

 

주로 역세권, 대규모 노후주거지 위주로 선정되었습니다. 

노후도, 접도율, 호수밀도 등 서울시 정비구역 지정요건 충족 여부, 대안사업 추진 여부 등을 고려하였습니다. 

19곳은 정비구역 지정요건 미달, 9곳은 도시재생 추진등 결격 사유로 탈락하였습니다. 

 

조합원 분양을 제외한 나머지 50% 를 임대공급 (전체의 20%는 공공임대) 을 하게 됩니다. 

 

상계3구역은 1종주거지역과 2종주거지역이 섞여있습니다. 당고개역 역세권이구요. 

천호A1-1 구역은 3종주거와 준주거지역이 섞여있습니다. 용적률 측면에서는 유리하네요. 

 

금호23구역은 2010년 정비구역으로 지정되었습니다. 2013년 주민 50% 동의로 추진위원회를 해산하고 정비구역을 해제하였습니다. 현재 2종 주거지역인데 용도지역 상향등을 통해 사업성을 개선할것으로 보입니다. 

 

 

거여새마을은 2011년 거여,마천재정비촉진지구에 편입된 다세대 밀집지역입니다. 

구릉지에 위치하여 용적률 상한이 낮고 사업성이 부족해 그동안 개발하지 못하고 존치되어 왔습니다. 

주변이 거여마천재정비 촉진지구가 완성되었고, 위례신도시와 가까운 곳으로 정비사업이 진행된다면 주거여건이 괜찮은 지역이 될것으로 보입니다. 

 

 

장위8구역은 2006년 재정비촉진지구로 지정되어 정비사업을 추진하였으나 사업성 부족으로 2017년 해재된 구역입니다. 주변에 장위뉴타운에는 재개발을 완료하고 이미 입주한 곳들이 있습니다. 

 

1구역은 2019년 6월 래미안포레카운티(939세대) 로 입주를 하였습니다. 

2구역은 2017년 12월 꿈의숲 코오롱하늘채 (513세대) , 5구역은 2019년 9월 래미안 장위퍼스트하이 (1562세대) , 7구역은 2020년 12월 꿈의숲아이파크(1711세대) 로 입주하였습니다. 

 

현재 재개발로 진행중인 구역은 

3구역 조합설립인가 , 4구역 GS자이 (2840세대, 공사중, 올 하반기 일반분양 예정) , 6구역 관리처분인가, 이주중 대우라디우스 (1627세대) , 10구역 관리처분인가 , 이주중, 푸르지오 (1968세대) , 14구역 조합설립인가 (2283세대) , 15구역 추진위 진행중 입니다. 

 

장위 8구역과 9구역은 공공재개발 후보지가 되었고 11구역은 가로주택정비사업 추진중입니다. 

12구역과 13구역도 가로주택및 공공재개발을 추진하였으나 어떻게 진행될지 미정으로 보입니다. 

 

신길1구역은 2017년 재정비촉진지구에서 해제되었습니다. 

현재 2종주거지역이나 용도지역 상향으로 사업성을 개선할 것으로 보입니다.