3080+ 선도사업 후보지 발표 요약

 

2021.03.31 에 3080+ 선도사업 후보지 선정 발표가 있었습니다. 

 

0. 3080+ 사업이란 ? 

 

공공부문이 주도해 2025년까지 전국 대도시에 주택 80만호 + a 를 공급하는것을 목표로 하는 사업입니다. 

서울 32만호, 인천경기 29만호, 5대광역시 22만호 계획중입니다. 

그래서 네이밍이 3080+ 입니다 (서울 30만호 전국 80만호) 

 

공공이 주도하여 이해관계를 책임지고 조율하고, 인허가, 주택경기 변동등 리스크를 부담하고 절차를 간소화 하는것을 통해 물량을 신속하게 공급하는것이 목표입니다. 

 

이전포스팅에도 말씀드렸지만 공공재개발이나 공공재건축과는 다른 개념입니다. 

 

3080+ 사업은 공공직접 정비사업 (토지수용방식) 과 역세권, 준공업지역 정비사업들을 포함하는 개념이며 공공성이 더욱 강조됩니다. 

공공재개발은 기존 재개발처럼 조합방식으로 진행되며 공공이 참여하는 방식입니다. 

 

공공재개발 진행상황 포스팅 참고하세요 

공공재개발 2차 후보지 발표

공공재건축 포스팅 참고하세요 

공공재건축 장점 단점

1. 수도권 공급확대방안 

 

 

며칠전 공공 재개발 후보지 발표에 대해서는 위의 포스팅에 요약해 두었습니다. 

공공재건축 관련 보도 내용도 발표가 되면 알려드릴 예정입니다. 

 

많은 분들이 주목하시는 용산정비창은 아직 가시화 되는데 시간이 더 걸릴것으로 보입니다. 

 

2. 3080+ 추진현황

 

후보지 접수현황입니다. 총 341곳이 접수되었습니다. 

서울에서 252곳으로 가장 많습니다. 

 

 

역세권 도심 공공주택 복합사업이 가장 높은 접수 건수를 기록했습니다. 

 

향후일정입니다. 이번 1차 선도 사업지 발표를 시작으로 7월 까지 후보지를 지속적으로 발표할 예정입니다. 

3. 선정기준 

 

각각의 지구 특성에 맞게 개별요건을 정하되 기존 정비사업 보다 완화된 기준이 적용될 예정입니다. 

 

4. 3080+ 대책 선도사업 후보지 선정결과 

 

총 21개 구역이 선정되었습니다. 

 

 

역세권 (주거상업고밀지구) 

금천구 - 가산디지털역 인근 

도봉구 - 방학역 인근, 쌍문역 동측, 서측 

영등포구 - 영등포역 인근 

은평구 - 연신내역, 녹번역 인근, 새절역 동측, 서측 

 

가산디지털 역세권은 김포공항주변 고도지구 지정으로 고밀도 (고층) 개발이 사실상 불가능한 지역이었습니다. 

해당지역은 남부순환로가 있어 지역 단절효과가 있습니다. 

 

방학역 인근 역시 지상철도로 지역이 단절되어 있습니다. 

 

영등포역세권은 기존 용적률이 156% 이며 노후도가 77.8% 에 이릅니다. 

1호선 지상 철도로 단절되어 있고 개발된 곳과 개발되지 못한곳의 단절이 심합니다. 

상가가 많은 곳이라 이해관계를 모으기가 쉽지 않은 곳입니다. 

 

연신내역 인근은 지하철 3,6호선이 인근에 있고 GTX A 노선이나 향후 신분당선 서북부 연장이 된다면 은평구에서 선호하는 입지가 될만한 곳입니다. 여기도 상가가 많은 지역이라 의견이 다양한 곳입니다. 

 

 

 

준공업(주거산업융합지구)

도봉구 - 창동 674번지 일대, 창2동 주민센터 인근 

 

도봉구 창동은 과거 섬유산업 관련 밀집지 였습니다. 대형공장들은 이전하고 산업기능이 위축되었으나 여전히 준공업지역으로 남아있습니다. 

 

 

저층주거지(주택공급활성화지구) 

도봉구 - 덕성여대 인근, 방학초교 인근 

영등포구 - 신길2구역, 신길4구역, 신길15구역 

은평구 - 녹번동 근린공원 인근, 불광근린공원 인근, 수색14구역, 불광동 329-32인근, 증산4구역 

 

신길4구역은 2014년에 재개발 구역에서 해제되었습니다. 

재개발 사업을 진행중이거나 완료한 신길뉴타운 구역들은 사람들이 선호하는 단지가 되어 현재 시세가 반영하고 있습니다. 신길5구역(보라매SK뷰) 과 신길 8구역(신길 파크자이), 신길 9구역(신길 힐스테이트 클래시안), 신길 12구역(신길 센트럴자이)은 2020년 준공되었습니다. 신길3구역(신길 더샵파크 프레스티지)은 2022년 완공 예정입니다. 

 

신길1구역은 공공재개발을 추진중입니다. 

 

불광근린공원인근은 공공재개발사업을 신청하였으나 노후 건축물 연면적 기준 미달로 탈락하였습니다. 

공공참여사업으로 진행할 예정입니다. 

 

5. 사업효과

 

대상지 모두 1~2단계 종상향 지원을 통해 용적률이 현행대비 평균 238%p, 민간 재개발사업대비 11%p 상향될것으로 보입니다. 기부채납 완화로 공급 세대수가 민간 재개발 대비 1.4배 증가 합니다. 

공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 토지주 우선공급가액이 시세대비 낮아질것으로 보입니다. 

 

보도자료 참고사항

 

 

보도자료 도입부에 주택구입 부담지수 관련된 내용이 나와있습니다. 

 

사실 버블이란것은 지나고나서 알게되는 것입니다. 

수도권 부동산 시장의 전고점은 2008년 ~ 2009년 이었습니다. 

 

주택구입부담지수는 중위소득가구가 중간 가격의 주택을 구입할때 주택금융의 상환 부담을 나타낸 지수입니다. 

 

여기에는 소득, 주택중위가격, 금리수준등이 영향을 미칩니다. 

2008년에는 현재보다 높은 금리였고요. 중위소득도 현재보단 낮았습니다. 

결국 HAI 가 같은 지수라는 것은 주택 중위가격이 많이 올랐다는 것을 의미합니다. 

 

HAI 가 150 대를 찍는 다는 것이 이제 시장이 꺾인다를 의미하는 것은 아닙니다. 

그래도 주택을 신규 매수하거나 투자를 진행한다면 위험이 발생할수 있음을 생각해야 하는 때 라고 생각합니다.