임대차 계약갱신 거절 손해배상액 계산 방법

임대차 3법이 통과되면서 계약갱신이 문제되는 사례들이 종종 있어왔습니다. 

계약갱신거절의 손해배상액을 계산하는 방법을 알려드립니다. 

 

1. 임대차3법

 

임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 를 말합니다.

계약갱신청구권과 전월세상한제는 2020년 7월 29일 국회 상임위원회를 통과하여 시행되었고 전월세 신고제는 2021년 4월부터 시범실시를 시작으로 2021년 6월 21일 부터 전국적으로 시행됩니다. 

 

계약갱신청구권

세입자에게 1회의 계약갱신청구권을 보장해 현행 2년에서 4년 (2년 +2년) 으로 임차 계약 연장을 보장받도록 하는 제도입니다. 임대차 잔여기간이 1개월 이상 남았을 경우 청구 가능하며, 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 청구를 할수 있습니다. 묵시적갱신은 포함되지 않습니다. 

 

전월세상한제

계약이 갱신될때 임대료의 증액 상한을 5% 로 제한합니다. 

새로운 임차인과 계약을 할때와 계약갱신청구권을 활용하여 4년 계약이 끝난경우 전월세상한제의 적용을 받지 않습니다. 

 

전월세신고제

매매할때 실거래가 신고가 의무화 되어 있는것처럼 전월세계약도 의무적으로 신고하게 됩니다. 

모든 주택을 대상으로 하는것은 아니며 법 시행령에서 지역과 임대료 수준을 정할 예정입니다. 

 

이전까지는 중개업소나 임대인, 임차인 모두 신고를 의무적으로 한 것이 아니라 확정일자가 신고된 것들을 바탕으로 실거래내역을 제공해왔습니다. 

보증금 또는 월세 등 임대차계약 내용을 계약 체결후 30일이내에 신고해야 합니다. 

집주인의 임대소득 내용이 정확하게 파악되 이를 바탕으로 세금을 효율적으로 부과하게 됩니다. 

 

2. 계약갱신청구 손해배상 

 

주택임대차보호법은 계약갱신청구를 거짓으로 거절 당해 퇴거한 세입자가 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 

 

계약갱신을 거절했음에도 불구하고 정당한 사유 없이 제 3자에게 주택을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 본인이나 직계존비속의 거주는 정당한 사유에 해당합니다. 

 

3. 계약갱신청구 손해배상 금액 계산 방법 

 

당사자들의 합의가 이뤄지지 않는 한 다음 각호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 

 

A. 갱신 거절 당시의 월차임, 그 월차임의 3개월분에 해당하는 금액 

B. 제 3자에게 임대해서 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분 

 

2020년 9월 29일 부터 개정된 주택임대차보호법 시행령에서 전월세 전환율을 4% 에서 2.5% 로 낮췄습니다. 

 

월세는 월차임이라는 것이 계약서에 명시되어있지만 전세의 경우 월차임을 계산해야 합니다. 

 

전세보증금 5억원인 경우 세입자를 내보내고 다른 세입자를 7억원에 맞춘 사례 

 

 

전월세전환율이 2.5% 이면 보증금 5억에 2.5% 를 곱합니다. 연차임은 1250만원이 됩니다. 

3개월치 연차임은 약 313만원 입니다. - A항목 계산 결과입니다. 

 

다른 임차인을 들여 증액한 금액을 월차임으로 환산해서 그 2년치에 해당하는 금액을 계산해봅니다. 

증액한 금액 2억원 *2.5% = 500만원, 2년치 월차임은 1000만원 입니다. - B 항목 계산 결과입니다. 

 

313만원과 1000만원 중에 큰 값을 손해배상액으로 청구할수 있다고 되어 있으니 1000만원이 손해배상 청구 가능 금액 입니다. 

 

임대차보호법에서 정한 방식대로 계산한 결과는 위와 같습니다. 

하지만 현실에서는 계약갱신청구권이 분쟁의 쟁점이 되고 있습니다. 

 

4. 위로금 (배상금액) 세금 관련 사항

 

2021년 3월 국세청에 따르면 집주인이 집을 매각하려고 지급한 세입자 퇴거 위로금은 양도세 계산에 경비로 반영할수 있다고 합니다. 위로금을 경비로 산입할 수 있는지는 각각 사실관계에 따라 판단하게 되는데, 원칙적으로 양도와 직접 관련해 발생한 비용 (명도비용) 은 경비로 인정된다고 설명했습니다. 

 

집주인이 입주할 목적으로 위로금을 주고 내보냈다면 명도비용이 아니므로 이후 양도할 때 경비로 인정되지 않을것으로 판단된다고 덧붙였습니다. 

 

위로금 또는 합의금은 세입자 쪽에서는 기타소득으로 분류되어 과세대상이 됩니다. 

계약갱신청구권 도입으로 300만원 이상 (기타소득 합산 신고 기준) 위로금을 받은 세입자가 이를 기타소득으로 신고하는 것은 5월 종합소득신고 기간입니다. 

 

 

 

임대인과 임차인의 원만한 합의가 되어 임대인과 임차인 모두 불편을 겪지 않았으면 합니다.