주택담보대출 규제 정리

 

주택담보대출 관련 규제 내용을 현재 적용되고 있는 기준으로 정리했습니다. 분양권이나 정비사업 입주권에 적용되는 내용도 같이 알려드립니다. 

 

주택담보대출 한도 - 지역별 

 

주택담보대출한도

주택담보대출 한도는 규제지역인지 아닌지에 따라 크게 분류됩니다. 가장 최근 규제 내용은 2020년 6월 17일 발표된 대책이 반영된 내용으로 그 이후에는 담보대출 관련 변동은 서민 실수요자 요건이 완화된 것뿐입니다.

 

비조정지역에서는 무주택자의 경우 집값의 70% 까지 대출이 가능합니다. 다주택자의 경우에도 주택담보대출이 가능하며 집값의 60% 까지는 대출이 가능합니다. 

조정지역이나 투기과열지구에서는 기본적으로 무주택자가 주택을 구입하여 1 주택자가 될 때에만 주택담보대출이 가능합니다. 기존 1 주택자라면 처분 조건으로 대출이 가능합니다. 투기과열지구에서는 집값의 40% , 조정지역에서는 집값의 50% 가 대출 가능합니다. 서민 실수요자 요건을 만족한다면 추가 10% p 한도가 가능합니다. 9억 초과 주택의 경우 LTV 비율이 줄어듭니다. 규제지역에서 주택담보대출을 받는 경우 추가 주택 매수를 하지 않는다는 서약을 하게 됩니다. 

 

주택담보대출-조정-투기과열

조정대상지역과 투기과열지구의 대출 관련 차이점은 투기과열지구에서는 15억 초과하는 주택에 대해서는 LTV 가 0%입니다. 즉 주택담보대출이 불가능합니다. 조정대상지역에는 15억 초과 주택에 대한 내용이 없습니다. 

 

주택 가격은 실제 계약하는 가격 기준이 아니라 KB부동산 시세 기준입니다. KB부동산 시세에는 하위 평균가, 상위 평균 가격도 제공하는데 하나라도 15억을 초과하게 되면 대출이 금지됩니다. 

 

현재 적용되고 있는 투기과열지구, 조정지역, 비조정지역 현황입니다. 

조정대상지역 되면 달라지는점

규제지역의 경우 잔금 후 3개월 이내에만 주택구입자금 용도의 주택담보대출이 가능하며 그 이후에는 생활안정자금대출만 가능합니다. 생활안정자금대출은 주택담보대출의 일종으로 연 1억까지 가능하며 신규 주택 매수하지 않겠다는 서약을 해야 합니다. 전세퇴거자금 대출도 주택담보대출의 일종입니다. 1 주택자만 가능하며 가능 한도는 지역별 LTV 이내에서 가능합니다. 주변 사례를 확인해보니 규제지역 2 주택자 중에 1 주택 매매계약서가 있는 경우는 전세퇴거자금 대출이 가능한 경우가 있었습니다. 

주택담보대출 - 전입 요건

 

무주택자의 경우 투기과열지구, 조정대상지역에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무가 부과됩니다. 1 주택자가 처분 조건을 걸고 주택담보대출을 받는 경우 규제지역 내에서는 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무가 부과됩니다. 2020년 7월 1일부터 시행 중입니다. 

 

보금자리론을 받는 경우는 3개월 내 전입해야 하고 1년 이상 실거주 의무가 있습니다. 의무 위반 시 대출금 즉시 회수됩니다. 

 

전세자금 대출 규제 

 

전세대출을 받은 후 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수됩니다. 기존 전세대출을 보유하고 있는 경우 대출 연장이 제한됩니다. 

 

서민 실수요자 요건 

 

2020년 7월 13일부터 적용되는 내용이 가장 최신 내용입니다. 

투기과열지구, 조정대상지역에서는 부부합산 연소득 8천만 원 이하, 생애최초 구입자는 연소득 9천만 원 이하여야 합니다. 무주택 세대주가 투기과열지구 6억 원 이하, 조정대상지역 5억 원 이하의 주택을 매수하는 경우에 적용됩니다. 

 

분양권 중도금 대출 잔금대출 

분양가 9억 이상의 주택은 중도금 대출이 불가능 합니다. 또한 지역별 LTV 가 중도금 대출에도 적용되기 때문에 규제지역의 경우 일부 회차는 자납 해야 되는 경우가 생깁니다. 예를 들어 투기과열지구에 분양을 받는다고 가정해보겠습니다. 투기과열지구는 현재 LTV 40% 가 적용됩니다. 분양대금은 보통 계약금 10% , 중도금 60%, 잔금 30% 비율로 구성되어 있습니다. 중도금은 분양가의 10% 씩 6번을 납부하는 방식입니다. 이때 중도금 대출을 실행하면 4번에 대해서는 대출로 진행되며 나머지 중도금 2회 차는 자납 해야 합니다. 서민 실수요자 요건을 만족한다면 중도금 대출도 LTV 10% 추가를 적용받을 수 있는 곳도 있습니다. 이 경우는 분양사무실과 중도금 대출을 진행하는 은행과 직접 상담해보셔야 합니다. 

 

극단적인 경우의 사례이지만 이런 경우도 생각하셔야 합니다. 투기과열지구에서 분양가가 8억9900만원이어서 중도금 대출이 실행되었습니다. 새 아파트가 준공되고 입주시기가 되어 잔금대출로 중도금 대출을 대환 하려고 하는데 KB시세가 15억이 넘는 경우에는 잔금대출이 불가능합니다. 

 

1 주택자가 규제지역에서 청약에 당첨되어 중도금 대출을 받는 경우 기존 주택 처분 조건을 걸어야 합니다. 이때 청약신청을 할 때 거는 처분 조건과 중도금 대출의 처분 조건이 다릅니다. 청약 시 청약 홈에서 처분 조건을 서약했다면 신규주택 입주 후 6개월 이내에 처분해야 합니다. 중도금 대출의 처분 조건은 입주 가능일로부터 2년 이내 기존 집 처분입니다. 처분 조건으로 중도금 실행한 분양권을 매도하더라도 기존에 서약한 집에 대해서는 주택 처분을 해야 합니다. 

 

분양권 중도금 대출을 다 상환했더라도 6.17대책이후 분양받고 중도금 대출을 받은 경우 전입 의무 적용됩니다. 비조정지역은 전입 의무 없습니다. 실거주를 하지 않으면 대출 즉시 회수되고 3년간 전세자금 대출, 주택담보대출 불가능합니다. 중도금을 상환하고 전세입자를 들여 전세금으로 잔금을 하는 경우에도 전입 의무는 지키지 않은 것이므로 3년간 전세자금 대출, 주택담보대출 금지됩니다.

 

입주권 이주비 대출 중도금 대출 

 

2020년 6월 17일 대책 발표 이후 입주권 중도금 대출, 이주비 대출을 받는 경우에도 전입 의무가 부과됩니다. 다주택자가 비조정지역 입주권을 매수하는 경우에는 이주비 대출이나 중도금 대출에 제약이 없습니다. 물론 중도금 대출은 HUG 보증건수를 이미 채운 상태라면 불가능합니다. 규제지역에서는 이주비 대출이나 입주권 중도금 대출을 받으려면 기존주택이 있는 경우에는 처분 서약을 해야 하는 것은 동일합니다. 

 

이 경우에는 신규주택 소유권 이전 등기일부터 6개월 이내에 전입 의무를 지켜야 합니다. 전입하지 않는 경우 대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 대출 상환하여야 합니다. 또한 향후 3년간 주택 관련 대출을 받는 것이 제한됩니다. 

 

정비사업 입주권중 1+1 물건을 소유한 경우는 다주택자로 간주되어 이주비 대출에 제약이 있는 경우들도 있습니다. 조합에 미리 문의하시는 것이 좋습니다. 

 

주택구입 시 신용대출 규제 

 

2020년 11월 13일 발표된 금융위원회와 금융감독원의 가계대출 관리방안에서 추가된 규제 내용입니다. 연봉 8천만 원 이상의 고소득자가 1억 이상 신용대출을 받는 경우 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제를 받게 됩니다. 1억 원 넘게 신용대출을 받은 사람이 1년 이내에 규제지역에서 주택을 사면 신용대출이 회수됩니다. 주택 자금조달계획서 작성 시 유의하셔야 합니다. 2020년 11월 30일부터 시행 중입니다. 단, 신용대출 관련 내용은 개인 차주별로 적용되는 내용입니다. 

 

DSR 규제강화

 

총부채원리금상환비율(DSR)은 차주(대출받은 사람) 이 가지고 있는 모든 대출의 원리금의 합이 연소득의 일정 비율을 넘지 못하게 제한하는 것을 의미합니다. 기존의 주택담보대출 LTV는 담보물건의 가치만 반영한 규제이고 DTI는 소득을 반영한 규제이지만 이자와 대출총액만을 반영합니다. 이에 반해 DSR 은 원리금 상환까지 반영하는 것입니다. 소득과 담보물건의 가치가 동일하다면 DSR을 적용할 경우 가능한 대출액이 가장 낮아지게 됩니다. 

 

2021년 4월 29일 금융위원회에서 가계부채 관리방안 발표에 담겨있던 내용입니다. 2021년 7월부터 6억 원 초과 주택을 담보로 한 주택담보대출과 1억 원을 초과하는 신용대출에 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용됩니다. 2023년 7월 전면 시행을 목표로 3단계에 걸쳐 진행됩니다. 

 

DSR규제-대출한도-헤럴드경제210502

 

전세자금 대출, 예적금 담보대출, 보험계약대출, 중도금 대출, 이주비 대출은 DSR 계산 시 포함되지 않습니다. 다만 중도금 대출을 잔금대출로 전환 시에는 DSR 계산 시 포함됩니다. DSR40% 가 적용된다고 하면 연봉 5천만 원인 사람은 1년 동안 부담하는 원리금이 2천만 원을 넘을 수 없게 됩니다. 만기가 긴 대출상품일수록 1년 동안 부담하는 원리금이 작아지게 됩니다. 지금까지는 신용대출의 만기를 DSR을 계산할 때 10년으로 했습니다. 2021년 7월부터 신용대출 만기는 7년으로 계산되며 2022년에는 5년으로 계산됩니다. 

 

 

2021년 7월 1일부터 완화되는 LTV 규제관련 내용 정리 참고하세요. 

실수요자 LTV 우대 시행